库什纳的白宫角色“压碎”努力为纽约市塔楼投资者

Jared Kushner及其家族公司似乎在2016年完成了一项交易，将其老龄化，亏损41层的曼哈顿办公楼改造成一座新高利润的第五大道摩天大楼，高达两倍。

由库什纳及其父亲查尔斯率队的一个团队向全球投资者和潜在租户致意。

然后唐纳德·特朗普成为总统，库什纳成为他的岳父白宫高级顾问。随之而来的问题

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库什纳在十二月与俄罗斯银行家会面，导致有关他是否正在混合他在即将到来的特朗普行政当局的角色的问题。一名中国保险基金和前卡塔尔前外交部长，斥资9亿美元投资摩天大楼。当Kushner Cos。在另一个项目中使用有争议的联邦签证投资计划时受到联邦监管，另外一个外国资金流被打乱了。

今天，666第五大道似乎是库什纳留下的最困难的项目，他的家人管理。根据贷款文件，其四分之一的办公室空置，租赁收入不包括每月利息支付。一个12亿美元的抵押贷款，利率不断升高，将在18个月内到期。评级机构将这笔贷款的1.15亿美元分配为“困扰”，公司官员拒绝说是否将全额偿还。

特朗普和库什纳和前项目投资者的朋友托马斯·巴拉克（Thomas Barrack）说：“他们被这个粉碎了。库什纳搬到白宫“刚刚完全冷却市场，[潜在投资者]刚才说：”没有办法 - 不能与任何利益冲突的出现相关联，即使没有。“

去年Kushner Cos公司总裁的Laurent Morali在接受采访时表示，他正在营销一个拥有更多现代物业的60年历史的“不具竞争力”的铝制建筑。他说，公司很快就会决定是否进行雄心勃勃的重建计划或缩减计划。

Morali表示，该公司目前正在贷款。该公司表示，它拥有强大的国家物业组合，其中包括20,000个住宅公寓和1300万平方英尺的商业空间。

Morali说：“这是Kushner [Companies]拥有的一项资产，描述了666 Fifth Avenue。“这是我们资产的一小部分。”

库沙尔在1月份剥夺了他在该财产的股份，将其出售给了一名未公开的数额，由他的妹妹Nicole Kushner Meyer控制的信托。

库什纳拒绝接受采访。白宫发言人约瑟·拉斐尔（Josh Raffel）在一项声明中说，在选举之前，库什纳专注于遏制房地产业务。

“在整个运动中，Jared逐渐减少了Kushner公司的日常工作，”Raffel说。“在选举前几周，他完全辞职，他对公司的关注就是在过渡自己的职责和关系。”

曼哈顿摩天大楼不是选举以来引起关注的唯一的Kushner项目。该公司已经承认，纽约东区的联邦检察官已经传出了关于使用EB-5签证计划的文件，这是一个计划中的泽西城发展的“一日报”。迈耶吹捧她哥哥的白宫职位，向中国投资者提供这项计划，为临时签证提供50万美元的投资。

迈耶后来道歉，但是泽西城的项目却失去了国家税收优惠，并且正在分手合作开办WeWork。

联邦政府补贴公寓的网络遭到国会民主党人的抨击，对公司对违法租客的追捧。

在他的白宫角色中，库什纳出现在参议院委员会之外，向外界官员解释会议，他说他无意中从安全问题调查表中省略。正在调查俄罗斯与特朗普运动勾结的特别顾问罗伯特·穆勒三世正在考察库什纳的交易，“华盛顿邮报”报道。

随着调查的进行，第六大道666号的压力正在建设中。这个问题回溯到十年前的Kushner，然后是26岁的曼哈顿房地产新手。

在压力之下

当Kushner在2007年以18亿美元收购了666第五大道时，曼哈顿商业地产蓬勃发展，当时是美国办公楼支付的最高价。专家猜测库什纳已经大量多付了。

库什纳接管了该公司，因为他的父亲查尔斯曾经在联邦监狱逃脱逃税，非法活动捐款和证人篡改。Kushners渴望重新品牌化他们的公司，他们出售了许多新泽西房地产，使曼哈顿赌博。

为了支持庞大的贷款计划，库什派克有20亿美元的评估，主要依靠第五大道的首要零售空间，但在购买建筑物后的几个月，大衰退的价值观。

到了2010年，库什纳有可能失去建筑物。根据分析房地产交易的Trepp的一份报告，他被拖欠款项，他进行债务重组谈判。他以零售部分的利润出售，这有助于弥补Kushner家族的投资，但根据贷款文件中的损失，办公室部分出血。

库什纳受到其他投资者的巨大压力。库什纳在2009年与伊万卡·特朗普结婚，转向他的岳父的两个朋友寻求帮助。

曾经担任加州投资公司“殖民地资本”的Barrack在20世纪80年代遇到了唐纳德·特朗普（Donald Trump），当时他代表一家客户出售广场酒店。

2010年，Barrack公司在666 Fifth Avenue收购了部分债务。他投资4500万美元，最终获利。

2011年，特朗普称为Barrack安排Kushner的会议。正如Barrack回忆说的那样，“唐纳德打电话说：”看，我不知道发生了什么。Jared有一些你有兴趣的交易。“ ”

库什纳飞到加利福尼亚，告诉巴拉克，他打算挽救这个项目。他没有律师，一个人来，而Barrack也是印象深刻的。库什纳告诉他，投资者应该接受一个重组计划来保持这个项目的浮动 - 尽管其中有些项目的投资少于预期。

75分钟后，Barrack同意帮助，得出结论，“重组这似乎是符合每个人的兴趣”。他说他叫特朗普，并告诉他：“你应该跪下，你女儿找到这个孩子。他不在中央铸造。他是尊重的，他完全是最新的事实和数字，并有一个非常有说服力的态度。

库什纳也转向了特朗普在另一家曼哈顿办公大楼的合伙人史蒂夫·罗斯。Roth的公司是Vornado Realty Trust。与特朗普的关系最近引起了人们的关注，当时它在一个新的联邦调查局总部大楼投标，这个政府后来取消了一个项目。罗斯拒绝对这篇文章发表评论。

根据贷款文件，2011年，罗斯公司收购了666第五大道办公室的49.5％，使得库什纳重组债务，并将12亿美元的贷款扩大到2019年。Vornado 在2012年底宣布，其零售部分支付了7.07亿美元。

其他投资者并不幸运。根据贷款文件，区域物业合伙人持有Kushner债务1.045亿美元，反对重组。该邮报在五月份报道说，作为纽约观察家媒体的所有者，库什纳（Kushner）呼吁记者就区域物业的首席执行官追究消极的消息。观察员记者说，提示毫无根据，没有发表任何故事。地区拒绝发表评论。当被问及观察员问题时，库什纳拒绝发表评论。

当时，库什纳对666第五大道及其吸引新租户的能力乐观。

从那时起，根据贷款文件，入住率已经下降到70％，远低于预期。花旗银行是库什纳购买大楼的主要租户，除了一个小零售空间外，已经腾出了这个财产。根据管理合伙人Marc Landis的说法，菲利普斯·尼泽（Phillips Nizer）是一家租赁22年的占地两层楼的律师事务所，今年年底将离职。

收入下降。当Kushner Cos在2007年接管该财产时，净营业收入为6100万美元。据Trepp称，由于零售部门的销售和办公室占用率的下降，2016年下降到4100万美元。

Morali表示，建筑物正努力在软商业市场上竞争，其中办公室租赁已转移到时尚的曼哈顿空间，如哈德森码头。

Kushners上的压力很难量化。该公司是私人持有的，它拒绝提供独立的财务报告。

该公司已采取措施加强其财务。根据证券申报，2016年，就在特朗普当选之前，该公司再次对前纽约时报大楼的部分进行了再融资，其中包括德意志银行提供的2.85亿美元贷款，比库什纳一年前支付了7400万美元。该公司拒绝指定如何使用7400万美元。

该公司面临的最大挑战是在债务到期之前，将666第五大道转为货币制造商。

艰巨的任务

将666第五大道转变为80层的办公大楼的计划已分发给潜在的投资者，并在去年公开公开时表示怀疑。纽约房地产出版社“真实交易”（The Real Deal）将其描述为Kushners的“傲慢之塔”。

该计划呼吁在去年去世的着名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的设计下，腾出建筑物和建造高塔，包括酒店客房和豪华住宅。大部分建议是概念性的，但是渲染显示了一个具有蹲式基础的结构，其中有顶级零售店和一个高而薄的豪华住宅塔。虽然融资细节尚未披露，但该计划的一个重要组成部分将是让新兴投资者掌握大量账单，使Kushner Cos债务能够退休或重新谈判，并使该公司在新的财产中占有一席之地。

库什纳公司估值为75亿美元。根据纽约房地产行政人员和分析师的数据，纽约市的一些最大的房地产公司喜欢快速回报拒绝参与其中。该计划部分依靠通过EB-5计划向外国投资者筹集资金。该公司表示，根据规则允许申请这些资金。

库什纳和他的公司也招募了深挖的全球投资者，他们可能会看到这座建筑是在曼哈顿形成鲜明特色的一种方式。但是，随着库什纳与特朗普的交往，这项努力提出了道德问题。在2016年，库什纳同时帮助运行特朗普的总统竞选，并担任一家从国外实体寻求数十亿美元的公司的总裁。

据彭博社报道，一个接近实现的交易是安邦，一家与中国政府密切联系的公司，考虑投资4亿美元。根据“纽约时报”的报道，安邦刚刚在选举后的一个星期，当库什纳会见了代表时，刚买了地标性的华尔道夫酒店。安邦后来发表声明说“没有投资”，拒绝进一步评论。

另一个潜在的投资者是由卡塔尔前总理哈马德·本·贾西姆阿勒萨尼的世界上最富有的人之一，谁也借给5亿$运行一个基金，根据拦截。哈马德没有回应发表评论的请求。库什纳公司已经证实了中卡两国的努力。努力都没有成功。

今年早些时候披露的关于库什纳商业交易的担忧加剧，他在十二月与俄罗斯银行Vnesheconombank或VEB的高管会面。该银行表示，接近俄罗斯总统普京的行政官谢尔盖·戈尔科夫与库什纳讨论了“有希望的业务线和部门”。VEB是俄罗斯的经济开发银行，被认为是克里姆林宫的胳膊。

库什纳在7月24日的声明中向国会保证，会议没有涉及“关于我公司，商业交易，房地产项目，贷款，银行安排或任何私人业务的任何讨论”。民主党人要求调查。

库什纳的家族公司表示，截至1月份，该公司并没有向与外国政府有关的实体寻求投资，尽管这并不排除在美国政府之前也有业务的富裕外国人的钱。该公司的一名员工表示，公司官员继续与来自美国和其他国家的潜在投资者会面。

莫拉里表示，不包括外国政府资金不会妨碍他找到投资者。他说：“我们碰巧在探索了很多不同的选择，并对我们对它们所取得的进展感到满意。”所以我可以预见，在接下来的几个月里伙伴关系将作出决定。“

尽管如此，摆脱外资政府的资金可能会缩小他的选择范围。

去年在曼哈顿的10个办公楼采购中，有两个是由中国的一个主权财富基金（中国投资公司）做出的，三分之一是由香港中央银行。其他三笔采购来自沙特阿拉伯，加拿大和西班牙的私人实体，有时投资公款。

纽约房地产顾问Arthur J. Mirante II根据原始协议向Kushner家族提供了建议，666第五大道可能被重新租赁为办公楼，投资温和。他说，重建是比较困难的。

米兰特说：“如果他们不得不忘记这个市场，因为Jared在白宫，他们将不得不去别的地方。”

同时，根据Trepp，库什纳公司主要贷款利率从今年的5％上升至5.5％，并将继续上升至6.3％。该贷款是由通用电气和富国银行率领的一批投资银行和投资者持有的。

这反过来又为Kushner的合作伙伴Roth的“Vornado”创造了机会。与Kushner Cos。不同的是，Vornado的中心业务是租赁纽约办公楼。一些分析师预计罗斯会等待库什纳重建计划，如果失败了，尽管罗斯公开表示，尽管接管了这个财产。

今年早些时候，罗斯告诉股东，666第五大道“是一个持续，复杂，动态和不可预测的情况。。。这是我们可能是卖家的罕见情况。“

Barrack说，当库什纳去白宫时，他的父亲查尔斯 - 谁帮助制定了重建计划 - 必须知道他的努力将会受到损害。查尔斯库什纳没有回应要求评论。

“这是[查尔斯]的梦想和他的宝贝，”Barrack说。“当Jared决定去华盛顿，他可能心脏病发作。”

 

Barrack表示，由于Kushner的重点，投资者不得不问自己：“他们是否愿意接受对Kushner Cos进行投资的审查。”