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上海预计将在10月集中开盘 新建住宅行情将得到修复

2021-10-12 08:42:04 来源:观点地产网

9月,上海新建住宅市场供应持续低位运行。

受第四批次集中入市项目尚未开盘影响,新开盘项目处于低位,带动成交低位运行,月内仅有2个项目开盘,分别为上善水樾及水尚华庭。

住宅供应方面,目前有多盘取证待开,预计将在10月集中开盘,供应大增将带动成交上行,新建住宅行情将在10月得到修复。

土地供应方面,月内上海公布了第二批集中供地详情,本次供地共计出让48幅地块,涉及27幅商品住宅用地,起始出让总价约为574亿元,出让时间待定。

土地成交方面,9月共成交两宗商业及办公地块,总成交金额为27.41亿元。

集中供地:涉宅地27宗,7宗中止出让

月内,上海公布了2021年第二批集中供应住宅用地详细信息,本次共出让48宗地块,其中7宗租赁住房用地,14宗征收安置房用地,以及27宗涉宅地(包含2宗城中村改造涉宅用地)。

数据来源:上海土地市场、观点指数整理

27宗涉宅地出让面积共167.83万平方米,总建筑面积340.73万平方米。其中6幅位于南汇,临港新城有5幅;4幅位于青浦区;宝山区和金山区各供应3幅;杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2幅;松江、闵行和嘉定各供应1幅,保证金共114.91亿元,总起始价574.57亿元。

10月8日,上海土地市场发布公告称,终止上海松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号等地块出让活动,除开松江区,还囊括了奉贤区、宝山区、金山区、崇明区等地块。由于规划调整,上海7幅地块的出让活动被终止。至此,上海第二批集中供地剩余20幅涉宅地块待出让。

数据来源:上海土地市场、观点指数整理

对比一二批次的挂牌情况,二批次涉宅地略有减少,平均起始楼面价有所下降。一批挂牌31宗地块,二批次挂牌宗数减少了4宗,出让面积减少12.5%,计容建面减少13.5%,总起始价减少21.7%,平均楼面价每平方米降低了1768元至16863元/平方米。

数据来源:上海土地市场、观点指数整理

竞拍规则方面,上海二批次供地基本沿用之前的竞拍规则,但也进行了细微优化,第二批集中公告的住宅用地竞价规则中,增加了“随机值”的概念。在竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。

书面报价环节仅新增一个随机值,随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值(有三个及以上有效报价的,“随机值”纳入平均价计算),未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

“随机值”的加入使一次报价平均值的不确定性提升,增加了土拍结果的不确定性,有利于土拍市场的公平和健康发展。

此外,上海还规定,购地主体不得改变投资比例:独立申请人,所注册成立的项目公司,必须100%独立出资成立,成交后不得进行变更或调整。两家以上的(含两家)多家联合申请人,在联合申请时应当注明各方的投资比例。成交后所注册成立的项目公司其投资主体和比例应与申请时一致,并不得进行变更或调整。

有市场人士指,上海此举意图减少围标现象。

字节跳动摘总部大楼储备,金茂签约城中村项目

集中供地尚未开拍,土地成交处于低位,共成交两宗商业及办公地块,总成交金额为27.41亿元。

上海乐高乐园有限公司以6.99亿元摘得位于上海的乐高乐园主体项目用地,该地块出让面积318016.7平方米,土地用途为旅馆业、娱乐康体混合用地。

上海字跳智浦科技有限公司以20.42亿的底价竞得上海杨浦区平凉社区C090103单元03G2-04地块,该地块用途为办公楼和文体用地,且地块功能定位为企业总部型办公楼。

今年字节跳动在上海动作频频,铁狮门公司于7月6日宣布向字节跳动转让上海尚浦领世正在开发的总面积约19.5万平方米的办公项目。另外,字节跳动还租赁了约4.2万平方米的办公空间。

数据来源:上海土地市场、公开信息、观点指数整理

城市更新方面,月末中国金茂正式成为上海浦东新区横沔古镇城中村项目的实施主体。

该项目占地约为60万平方米,规划计容总建筑面积约54万平方米,覆盖住宅、商业、酒店、历史风貌保护区等多元业态。

横沔古镇城中村改造,是申迪集团倾力筹划的综合发展项目,以恢复横沔老街历史文化风貌为核心,形成集古镇休闲、文化体验、生态宜居等功能于一体的人文体验区。

自2018年中国金茂与申迪集团就横沔古镇城中村改造项目合作接洽伊始,金茂认为项目作为上海国际旅游度假区的一个重要组成部分,具备得天独厚的地缘特质。目前,中国金茂已布局全国53座城市,落地32个城市运营项目,该项目为金茂华东区域第12个。

上海地产盘整旗下资产,121.96亿挂牌淞泽置业

据观点指数不完全统计,月内上海共挂牌6宗存量项目,涉及多家国企央企。

其中上海地产121.96亿元挂牌出让淞泽置业95%股权及债权,该公司主要资产为位于上海市浦东新区三林镇8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地块,土地总面积约11.34万平方米。

其中,67/2丘地块、75/3丘地块为普通商品房用地;42/6丘地块为普通商品房、办公楼、商业用地;而42/5丘地块则为办公楼、商业用地。

值得注意的是,上个月上海地产挂牌了旗下虹极置业、虹权置业100%股权以及对应债权。市场分析或是出于本身的定位和要求,上海地产并不像一般公司只关注经济效益,还要承担很多功能性的事务,近期出售相关项目可能是出于对旗下资产进行合理盘整后的行动。

数据来源:上海联合股权交易所、观点指数整理

此外,月内成交了一宗商业地产大宗交易,新世界发展有限公司与周大福代理人有限公司订立协议,收购上海新世界淮海物业发展有限公司余下50%权益,总代价为人民币33.75亿元。

成交低位运行,取证待开放量

9月,上海新建住宅市场成交持续低位运行。因第四批次集中入市项目尚未开盘影响,新开盘项目处于低位,带动成交低位运行,月内仅有2个项目开盘,分别为上善水樾及水尚华庭,其中前者触及积分制。

数据来源:中原、观点指数监测及整理

上善水樾位于青浦新城板块,项目公司为上海浦西房地产开发有限公司,是青浦区国资委控股的本地国企,成交均价为4.15万元/平方米,月内推售132套,认筹比为1:1.32,触及积分制,入围积分为57.5。

水尚华庭则是上海城投开发,项目位于金山朱泾镇板块,该板块目前没有其他楼盘在售,但二手供应充足,本次推售550套,当日去化仅30%,表现一般。

目前,第四批集中入市房源多已取证待开,将在10月及11月陆续开盘,料10月将迎来成交高点,11月成交将下行,目前第五批入市房源还未推出,11月下旬及12月市场可能再次缺货。

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