千万豪宅“万人摇”？未来5年楼市调控格局难改

果不其然，调控来了。

昨日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受深圳卫视采访时表示，对媒体反映的“代持炒房”等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，他表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

这意味着热度难消的深圳楼市可能再迎一轮调控升级。业内人士认为，官方所提及的综合调控政策可能会包括：延长限售时间，比如由现在的3年升至5年;购房按揭贷款首付比例进一步提高，甚至可能以试点的方式开征房产税。

无独有偶，深圳之外，西部热点城市西安市也再度收紧楼市调控的“缰绳”。今天凌晨，西安市发布房地产市场新规，将二套房首付比例最高提至70%。临近年末，一股收紧楼市、遏制“打新热”的调控旋风再度刮起。

千万豪宅“万人摇”

深圳政策收紧的背后，直指近期当地新房出现的抢购热潮。

主角之一是深圳“网红”楼盘华润城润玺。11月25日，华润城润玺开盘，一期推出1171套房源。

据公开资料，该楼盘备案均价为每平方米13.1万元，这1171套房的总价区间为1184万元至2984万元。

简单来说，最便宜的一套房都要1000万元以上，而价格最高的一套总价接近3000万元。

一套房子，总价超过1000万元，在大多数人的眼中已是豪宅，超出了首次置业刚需的购买能力。但就是这个总价高昂的楼盘再度引发“万人摇号”热潮。

据了解，该项目诚意金冻结9687批，按每批诚意金350万元计算，仅这一个项目的诚意金冻结总金额就接近300亿元。

背后原因不难理解，仍然是一二手房价倒挂所带来的巨大套利空间。据了解，此次开盘的华润城润玺(原名华润城润府四期)与此前的华润城润府一期、三期的在售二手房价格之间有超过每平方米5万元的价差。即便是最小的100平方米的户型，买到一套房就相当于赚了500万元，“买的越大，则赚得越多”，则成为不少购房者的心理潜台词。

润玺一期的销售方案表示，优先满足无房居民家庭购房需求。但据媒体调查，大量购房者可能通过“代持买房”的方式参与摇号，有的人则是众筹买房，以图从中牟利。也就是本文开头深圳官方表示高度重视的“代持炒房”。

“代持炒房”是什么?

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该名词通俗理解是，一些投资者虽然没有购房资格或名额，但是通过寻找无房但有资格的亲戚朋友参与打新，进而获得了购房机会。

严跃进认为，一二手房的价差固然是吸引众多购房者的原因，但同时借名额买房现象依然反映出深圳房地产市场的旺盛炒作情绪。后续政策的着力点应该在限制相关住房交易，打消短期套现冲动方面。从根本上来看，对于深圳这样的城市，依然需要通过增加住宅用地供应等方式，缓解供求矛盾。

日前，华润城润玺一期与另一个深圳楼盘万科瑧山海家园等项目均发布倡议，提示代持购房风险。1日，万科瑧山海家园发布销售方案补充公告称，为配合落实“房住不炒”，该项目已将诚意登记通过及资金冻结成功客户名单提交相关部门审核，正在等待政府部门核查社保年限信息并按社保年限排名反馈至项目公司。这一举动也被视为深圳楼市调控升级的信号。

与深圳同时加码调控的西安楼市同样活跃。据统计，11月份，西安有25个楼盘需要摇号，其中15个楼盘出现“千人摇”，楼市热度较高。从房价来看，官方数据显示，10月份，西安新房价格环比上涨0.5%，同比上涨7.6%，同比涨幅在二线城市中居于前列。

调控冷风刮起

近期官方一系列密集发声表明，房地产风险受到监管层的高度关注，稳房价、稳地价、稳预期仍将是调控的主要目标，“房住不炒”将会贯穿未来5年。

银保监会主席郭树清日前在《完善现代金融监管体系》一文(收录于《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》)中指出：

坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联，上世纪以来，世界130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

这已是不到4个月时间内，郭树清第二次两次将房地产形容为金融风险的最大“灰犀牛”。值得注意的是，上一次，郭树清如是说是在8月16日出版的《求是》杂志上。4天后的8月20日，房地产业内掀起巨浪的融资新规(又称“三道红线”)出台。

11月26日，央行发布的《中国货币政策执行报告(2020年第三季度)》也再次强调“房住不炒”：报告提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

未来5年楼市调控格局难改

如果站在更宏观的角度来看，未来五年，保持房地产市场稳定，避免房价过热，将是经济高质量发展、国内大循环壮大形成的重要前提。

从中央对“十四五”规划的建议来看，其核心要义体现在三个“新”上，就是新发展阶段、新发展理念、新发展格局。其中，新发展格局的形成需要以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进。消费在其中扮演的角色至关重要。

要扩大消费，就必须防止房价过快上涨。中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣日前表示，近年来，家庭部门的杠杆率快速上升，这对消费起到了负面影响。扩大消费须坚持“房住不炒”政策，防止房价过快上涨和居民高杠杆对消费的挤出效应。

有专家建议，未来5年需控制房价总水平不再上升。国民经济研究所副所长王小鲁认为，为了规避金融风险，恢复结构平衡，“十四五”时期建议M2增长率和社会融资的年增长率控制在不超过GDP增长率2个百分点的范围。同时，还要设一个降杠杆的目标，要把杠杆率逐步降下来。再配合土地制度改革，控制房价总水平基本不再上升。

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