老旧小区改造筹措资金的难点在哪？有何运营模式可供参考？

数据来源：住建部

制图：沈亦伶

老旧小区改造既能改善民生，又能稳投资、促消费

浙江省温州瑞安市居民吴德立经营着模具制作生意。多年来，他和妻子、孩子住在沿江新村一间49平方米的小房子。如今，他住上了改造后的75平方米“新房”。

“不仅房屋宽敞、漂亮了，小区还新建了休闲广场，散步、健身方便多了，现在住得舒适、安心，幸福感满满。”吴德立说，这样的改变，得益于沿江新村危房改造项目。

沿江新村建于上世纪80年代初，共居住着653户居民。房屋年久失修，周边环境不佳。为此，当地政府牵头启动对沿江新村楼房进行外立面改造和拆建改造，改造所需建设费用主要来自于居民自筹。

住户筹建，钱从哪儿来?“瑞安农商银行给了我23.9万元信用贷款用于住房改造，5年期，每月只要还5000多块钱，负担不算太重。重要的是，能尽快改善住房条件。”吴德立说。

沿江新村改造按照市场化原则引入金融机构，解决了改造资金来源问题。据了解，瑞安农商银行对沿江新村小区危房改造项目住户整体授信约2亿元，单户最高贷款授信30万元。住户以个人名义向银行申请信用贷款，贷款期限为5年，可以分期还款付息。为了支持住户装修，部分住户的最高贷款额度提高至50万元。

发放无担保抵押的信用贷款用于住房改造，银行的积极性高不高?

“目前这类贷款的月利率平均为4.95‰，年化利率约为6%，和普通贷款利率水平差不多。”瑞安农商银行副行长周琴说，风险也相对可控。“在贷前，街道办事处、村经济合作社能帮助提供申请贷款住户的相关信息，便于我们全面了解客户真实情况，贷后也能帮助我们向贷款人追偿，确保信贷资金的用途和安全。截至目前，沿江新村住户危房改造贷款未发生违约情况。”

中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。2017年全国范围内15个城市开展老旧小区改造试点工作，目前更多城市开始推进相关工作。

“从需求端看，推进老旧小区改造有利于打通制约消费潜力释放的堵点，进一步促进消费。短期内，住户户内升级改造等能直接带动家居和装修消费等;长远看，提升完善社区康养、文化、家政、便民市场等公共服务设施，能助推居民消费升级。”中央财经大学副教授陈端说，“从供给端来看，老旧小区改造涉及修缮更新水电气及光纤等配套设施，建设垃圾分类设施、小区道路、停车场和加装电梯等，能有效带动上下游产业。老旧小区改造需要大量资金投入，畅通资金渠道尤为重要。”

目前，老旧小区改造采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等方式来筹集改造资金

老旧小区改造涉及的投资领域有哪些?目前的资金来源情况如何?筹措资金的难点在哪?有何运营模式可供参考?

“老旧小区改造主要问题在于公共设施不足，改造内容因地、因小区情况不同而有差异，包括三个方面：水、电、气、路等市政基础设施维修，加装电梯等配套设施;配建停车场、活动室、物业用房等提升类的基础设施;完善社区养老、抚幼、文化室、医疗、助餐等基本公共服务和公共环境。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林说，“总体来看，老旧小区改造坚持先民生、再提高，根据小区条件、预算规模、居民意愿等因素，循序渐进推进改造工作。”

老旧小区改造可带动的投资规模较大。国家统计局发布的最新数据显示，我国人均基础设施存量水平相当于发达国家的20%—30%，特别是在民生领域、区域发展方面亟待补上投资短板，投资空间仍然广阔。

“目前，老旧小区改造采取‘居民出一点、社会支持一点、财政补助一点’等方式来筹集改造资金。财政资金主要用于公共基础设施建设及环境整治等，专营单位资金主要负责供水、供电、供暖、供气等专营单位项目改造，居民自筹资金主要负责屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造及自愿加装电梯等。” 兴业经济研究咨询股份有限公司宏观分析师张文达说。

“关键在于探索能够撬动更多社会资本的改造模式。”张文达说，老旧小区改造费用、今后运营费用、提供城市和社区公共服务的费用等资金需求量大，而投资回报周期长、利润空间相对较小，社会资本参与积极性不高。“因此，需要积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，尝试拓展参与主体的利润空间、提升投资收益，运用市场化方式增强老旧小区改造对社会资本的吸引力。”

张文达说，目前可借鉴两种模式引入社会资金。“针对一些具有历史底蕴、具备文化旅游开发潜力的老街，可最大限度保留和修缮古建筑，引入文创、民宿等业态，打造文旅热点，并通过转让经营权等方式，为社会投资方提供盈利空间。而针对一些不具备特色文化资源的小区，虽难以进行大规模商业化改造，但也能通过盘活小区闲置资源、引入连锁超市、养老、托幼机构等方式发展社区服务，从而获取租金等收入。这既能为投资运营方获取合理的投资收益，也有利于持续加强社区治理，保证改造后的社区既好看又好住。”

多措并举引导更多社会资本投向老旧小区改造

引导社会资本投向老旧小区改造需要发挥政策合力，创新机制吸引各方资金共同参与，形成“大合唱”。

“应进一步发挥银行信贷资金作用。”光大银行平湖支行行长杨利军认为，银行贷款支持老旧小区改造等民生建设领域，既需要金融机构自身根据民生项目特点创新金融产品，也需要有关部门完善考核激励机制，引导金融机构加大对老旧小区改造等的支持力度。

社区居民也是老旧小区改造的重要力量。当前，社区居民资金主要用于自愿加装电梯等，一些小区的住户由于出资金额较高，参与积极性受到影响。对此，可创新参与入资模式，减少居民即期支出压力。“目前各地已经有一些经验可以借鉴。上海宝山区推出‘无息按揭付款’模式，电梯设计建设、维修、配件等由电梯公司垫资，公司可通过居民无息按揭还款和电梯广告运营等收回成本。北京、南京一些小区采用按月收费或按年租赁的方式，减轻了居民的资金负担，提升了居民参与老旧小区改造的积极性。”张文达说。

中国社科院国家金融与发展实验室副主任曾刚认为，还应通过不断深化放管服改革，进一步增强社会资本对老旧小区改造等民生领域投资的信心和力度。

“有关部门协调配合、主动服务，让沿江新村跑出了危旧房改造的加速度。”瑞安市玉海街道办事处有关负责人说，项目设计、工程招标、审批等环节实现无缝对接，让沿江新区改造工程工期比原计划缩短6个月。“对企业而言，希望政府部门服务质效持续提升，好投资能够快落地，才更有参与的积极性。”

税收杠杆也应发挥撬动作用。“去年，建筑行业增值税适用税率由10%降至9%，我们的施工单位估计能减免税费上百万元。”陕西安康江南再生水厂的社会投资方中国水环境集团安康公司有关负责人说，减税降费政策降低了项目建设成本，增添了企业投资信心。

项目建设不仅要减负，还要提高项目质量，这样才能更好增强社会资本投资意愿。安徽省池州市财政局债务办主任章正龙说，当地海绵城市建设采用“政府+技术咨询+商业咨询”运作模式，通过政府招标聘请专业团队和企业提供技术咨询、实施方案编制、合同体系构建和商务谈判等服务，为社会资本参与项目建设提供专业技术保障。

“此外，由于项目运营周期较长，在项目运营期间，我们制定了合理的调价机制，适时根据居民消费价格指数等调整运营服务费用，保障社会资本合理、长期、稳定的收益。”章正龙说。(屈信明 欧阳洁)

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