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2030年中国租房人口将达2.6亿 迎来行业发展的“黄金十年”

2021-11-17 09:31:55 来源:北京青年报

长租房作为一个肩负起新市民、青年人安居责任的行业,在洗尽铅华之后,正在逐步找到自身的发展节奏,稳步前行。

以自如为代表的市场化长租机构,更加专注于提升自身的运营能力和产品创造力,并伴随着移动互联网的赋能,让机构化长租房已经成为65%租客的首选。

近日,自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》(下称《蓝皮书》)正式发布,由国务院参事室特约研究员姚景源、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、中国城市中心总工程师张国华、北京房地产中介行业协会会长李文杰联袂做序。

《蓝皮书》指出,在“发展住房租赁市场”的一系扶持性政策指导下,目前专业化住房租赁企业在推动租住产品矩阵化发展、居住服务水平提升、数字化技术赋能等方面已初步赶超世界水平。预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿,住房租赁市场规模近10万亿元,将迎来行业发展的“黄金十年”。

利好政策频出,

城市年轻人住房问题明显改善

一座城市有没有活力,关键要看能不能留得下年轻人。大城市拥有更多的就业机会,更好的教育和更全的医疗,自然会吸引大量的人群向大城市聚集,以寻求更好的发展。这就产生了更多的住房需求,但同时也带来了更多的住房问题。面对价格高、压力大的现实状况,如何打造一个人人住有所居,规范发展的长租房市场,就成了当下迫切需要解决的问题。

对此,自如发布的《蓝皮书》指出,近年来在政策的引导下,住房租赁作为历史进程上的重要一环,正向“加快培育”的定位转变。

去年年底,中央经济工作会议中首次明确提出“长租房”概念,取代了原有的长租公寓的提法,并表示要加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

在今年三月份的两会政府工作报告中也明确,通过增加租赁用地供给、安排专项资金、集中建设等办法,增加保障性租赁住房和共有产权房的供给,规范发展长租房市场,缓解城市青年人住房困难问题。

此外,“十四五”规划纲要进一步表示,加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策。

显然这一些列高频次,高规格的政策导向,意味着住房租赁市场的宏伟蓝图已被清晰地描绘出来,住房的民生属性被提升到了空前的高度。更要求住房租赁企业要在已有的市场基础和管理经验上,进一步以强化精细化运营、拓展业务模式,让“房”能遵循长期“住”的本质。

在这样的要求下,租房体验得到了全面改善。《蓝皮书》提供的数据报告显示,2021年上半年全国重点城市长租房租金同比、环比涨跌幅度均较为平稳,其中杭州、天津等部分城市租金环比小幅下降。同时,机构化长租房的租金价格呈现稳定态势,即便在租客租房需求上涨的月份,也未出现波动。对租客群体而言,机构化长租房更具性价比。

同时,在服务方面,专业长租机构还为用户提供租住期间保洁、维修、网络、客服、租务办理等全周期生活配套服务。据自如数据,其围绕保洁、搬家、维修开发了170种生活服务产品,每年累计服务约150万用户、月均服务工单100万单,约99%用户给出好评,生活服务板块年度GMV已突破10亿元。

对此,中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为,发展专业化规模化住房租赁企业,是行业健康发展的重要抓手和手段。其标准化的租户服务、稳定的租赁关系,将改善租客的租房体验,为租客带来放心、安心的居住体验。

租赁“刚需”加大

65%租客选择机构化长租房

由于高品质的租住生活成为普遍追求,专业化的住房租赁企业在居住产品、生活服务上带来的品质提升和模式创新,让更多城市年轻人将长租房作为首选。

《蓝皮书》的统计数据显示,有65%的租客在选择称心如意的房子时,将“机构化长租房”位列首位,这一数据相较去年调研时上升9%。对于这样的选择,有受调租客表示,经历过影响,机构化长租房居住体验相对稳定,生活服务也更加全面,同时APP等线上工具让找房更方便迅速。

除了高品质的居住体验,租客选择长租房的另一个原因是,普通租房充满不确定性,房东也有随时解约的问题,而长租房则可以让租客住得更安心。《蓝皮书》调研显示,一线及新一线城市租客租房时间正在变长,已有75%的租客租房时间超3年,其中12%的租客已超10年。在面向未来的租房意愿,51%的租客表示可接受租房5年以上,18%的租客愿意租房10年。

值得提出的是,随着年轻人“租购”意愿更趋理性,58%的城市租客表示通过租房结婚来完成“小家”。而在机构化长租房租客中,对租房结婚的接受程度更高,达83%。

对此,中国城市中心总工程师张国华表示,随着人口向城市群及中心城市等优势发展空间迁移趋势日益加快,规模庞大、年轻、教育程度高的“长租人”群体正在“崛起”,他们的住房观念也逐渐从“候鸟式迁徙”过渡到大城市常住。尤其是一些房价较高的城市,相比于背负长期房贷压力,长租房更易获得高品质的居住条件,极大缓解了年轻租客群体的个人经济压力。

对于住房租赁市场来说,未来租客群体的数量规模仍将会持指数式上升,对居住空间的优良品质要求也更加关注,相关住房租赁企业需要不断强化自身的产品和服务能力,为广大租房群体提供更加完善的生活条件。

创新增益租模式

出租周期最短缩至4.7天

与此同时,机构化长租房作为市场的连接纽带,在受到租客青睐的同时,也成为更多业主的选择。《蓝皮书》调研发现,当前业主群体正趋于年轻化,自如近两年的新晋业主中,“80后”占比已达32%。这些年轻业主更加理解“好房才好租”的理念,倾向选择专业化住房租赁企业进行出租托管。

机构化长租房的另一个好处就是,有效地解决了存量房资产长久以来运营效率低,存在资源闲置和浪费的情况。像自如这样的长租机构就提出了“增益租”的概念,为存量资产运营、升值提供了很好的解题思路。

《蓝皮书》中对于“增益租”是这么描述的,“业主与自如的关系从单纯委托出租,转向长期的合作共赢,收益价值从过去一笔敲定租金的“即时价值”,转向“长远价值”,这也促使自如向房屋资产管理平台迈进。”

该模式主要由长租企业与业主共同商定出租价,采用“保底收益+收益分成”的创新机制,对于老旧、毛坯房源业主更具有吸引力。自如通过装修改造提升房屋的市场竞争力,有效激活存量物业,为租赁市场供给注入活力。此外,实行委托透明化有利于保障业主的权益,形成合作共赢的局面。

在专业租赁机构的运营下,房屋的整租周期显而易见地大幅缩短,出租效率提升。《蓝皮书》调研显示,2021年全国重点城市的房屋平均出租周期为45天。以北京市场二居室为例,“业主直租”的出租周期约70天,中介的出租周期约43天,自如等住房租赁企业周期约15天。

此外,如果房屋经整体改造得到品质提升后,市场竞争力和出租效率会进一步提高。以自如的整租产品为例,配备智能家居的4.0风格的房源平均出租周期约21天,而智能家居覆盖度、居住风格美观度再度提升的“心舍”房源则为4.7天。

效率的提升自然带动了业主对于租赁机构托管服务的认可。《蓝皮书》调研显示,2016-2020年间,业主平均托管时长约4年,但寻求5年以上托管的业主比例有所提高,从2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行业这一比例仍之前持平。

从省心层面看,长租机构正在被越来越多的业主选择。这些业主在普遍曾受到“房屋损坏”、“拖欠房租”、“装修陈旧”等方面的困扰。在于长租机构合作后,不但琐事不用操心,还有管家的专属服务、定期保洁、维修服务、装配升级、线上APP等查看房屋状态等,让80%的业主表示可以更省心地出租。

北京房地产中介行业协会会长李文杰表示,进入2021年,随着住房租赁市场的不断完善,对于业主而言,房屋出租已成为房屋资产管理的新方式。选择专业化住房租赁企业,不仅能更省心,更能满足租客对租房品质化日益增长的要求,其出租收益也会有更好保障。

长租行业迎来黄金十年

一方面是政策引导与扶持更加细化,另一方面是租客对于长租生活模式的接受度越来越高。住房租赁市场即将迎来规模的爆发期。

根据《蓝皮书》的调研预测,基于我国城镇化率平均2%的增速,2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元,行业进入发展的“黄金十年”。

但在此进程中,仍会有不少难点,需各方合力共同破局。尤其是机构化长租房占比率亟待提高。《蓝皮书》调研发现,当前我国机构化长租房占比不足5%,而德国达到了22%、美国则是30%,日本最高达到80%。对比之下,我国的机构长租房市场有着更大的增长空间。

通过专业化的长租机构,加速建立更为成熟的住房租赁托管及服务体系,不仅覆盖区域大、系统服务齐全,同时能维稳租金波动,保持在租客群体合理且可接受的范围。

痛点之外,我国的住房租赁领域也有着自己独特的优势,在产品丰富程度、生活服务配套、科技与数字化能力、生活社区建设情况、租房居住体验等方面,都达到了世界领先水平。

以自如为例,提供的租赁产品包括了分散式和集中式,分散式房源的入住率超过95%。而集中式方面,自如已在全国8城管理73个集中式项目,整体出租率超98%。

在数字化赋能方面,我国的机构长租房更是处于世界领先地位,以“找房、选房、看房、签约”这一流程,对比中、美、日三国的数字化水平。目前美国租房人群主要通过中介网站、论坛、报纸、社区广告等渠道获取房源信息,日本则主要通过线下中介门店咨询带看方式,而在中国,基于互联网、大数据的运用,主流的住房租赁企业基本已实现APP移动找房、VR看房、通勤找房、地图找房等智慧找房方式。

甚至连租房合同也逐步“无纸化”,实现APP线上完成,改善了信息不透明的痛点,让出租更加安全、便捷,也对住房租赁市场的规范化发展起到推动作用。

综合国内外租赁市场发展的经验来看,秦虹认为未来10年内,通过培育样板机构,打造中国特色的城市居住租赁模型,在大力发展保障性租赁住房的同时,提高机构化长租房占比,尤其在一线重点城市到15%以上,对承接租赁需求,推动行业长效稳定发展具有重要意义。

国务院参事室特约研究员姚景源也认为,在“十四五”期间,要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”是一项城市建设领域的系统性民生工程,要培育一批专业化住房租赁企业,使长租房与政策性租赁住房形成同频共振的发展格局,让广大的租房群体从“住有所居”迈向“品质居住”。

《蓝皮书》也直言,在面对未来10年的发展机遇中,住房租赁企业要秉持“长期事业”发展心态,坚持“品质先行”根本基础,以“分散式”与“集中式”并行发展的策略进行差异化布局,来满足不同的租房需求和职住平衡。(李桁)

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责任编辑:FRT136

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