长租房作为一个肩负起新市民、青年人安居责任的行业，在洗尽铅华之后，正在逐步找到自身的发展节奏，稳步前行。
以自如为代表的市场化长租机构，更加专注于提升自身的运营能力和产品创造力，并伴随着移动互联网的赋能，让机构化长租房已经成为65%租客的首选。
近日，自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》(下称《蓝皮书》)正式发布，由国务院参事室特约研究员姚景源、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、中国城市中心总工程师张国华、北京房地产中介行业协会会长李文杰联袂做序。
《蓝皮书》指出，在“发展住房租赁市场”的一系扶持性政策指导下，目前专业化住房租赁企业在推动租住产品矩阵化发展、居住服务水平提升、数字化技术赋能等方面已初步赶超世界水平。预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，将迎来行业发展的“黄金十年”。
利好政策频出，
城市年轻人住房问题明显改善
一座城市有没有活力，关键要看能不能留得下年轻人。大城市拥有更多的就业机会，更好的教育和更全的医疗，自然会吸引大量的人群向大城市聚集，以寻求更好的发展。这就产生了更多的住房需求，但同时也带来了更多的住房问题。面对价格高、压力大的现实状况，如何打造一个人人住有所居，规范发展的长租房市场，就成了当下迫切需要解决的问题。
对此，自如发布的《蓝皮书》指出，近年来在政策的引导下，住房租赁作为历史进程上的重要一环，正向“加快培育”的定位转变。
去年年底，中央经济工作会议中首次明确提出“长租房”概念，取代了原有的长租公寓的提法，并表示要加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
在今年三月份的两会政府工作报告中也明确，通过增加租赁用地供给、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权房的供给，规范发展长租房市场，缓解城市青年人住房困难问题。
此外，“十四五”规划纲要进一步表示，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。
显然这一些列高频次，高规格的政策导向，意味着住房租赁市场的宏伟蓝图已被清晰地描绘出来，住房的民生属性被提升到了空前的高度。更要求住房租赁企业要在已有的市场基础和管理经验上，进一步以强化精细化运营、拓展业务模式，让“房”能遵循长期“住”的本质。
在这样的要求下，租房体验得到了全面改善。《蓝皮书》提供的数据报告显示，2021年上半年全国重点城市长租房租金同比、环比涨跌幅度均较为平稳，其中杭州、天津等部分城市租金环比小幅下降。同时，机构化长租房的租金价格呈现稳定态势，即便在租客租房需求上涨的月份，也未出现波动。对租客群体而言，机构化长租房更具性价比。
同时，在服务方面，专业长租机构还为用户提供租住期间保洁、维修、网络、客服、租务办理等全周期生活配套服务。据自如数据，其围绕保洁、搬家、维修开发了170种生活服务产品，每年累计服务约150万用户、月均服务工单100万单，约99%用户给出好评，生活服务板块年度GMV已突破10亿元。
对此，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为，发展专业化规模化住房租赁企业，是行业健康发展的重要抓手和手段。其标准化的租户服务、稳定的租赁关系，将改善租客的租房体验，为租客带来放心、安心的居住体验。
租赁“刚需”加大
65%租客选择机构化长租房
由于高品质的租住生活成为普遍追求，专业化的住房租赁企业在居住产品、生活服务上带来的品质提升和模式创新，让更多城市年轻人将长租房作为首选。
《蓝皮书》的统计数据显示，有65%的租客在选择称心如意的房子时，将“机构化长租房”位列首位，这一数据相较去年调研时上升9%。对于这样的选择，有受调租客表示，经历过影响，机构化长租房居住体验相对稳定，生活服务也更加全面，同时APP等线上工具让找房更方便迅速。
除了高品质的居住体验，租客选择长租房的另一个原因是，普通租房充满不确定性，房东也有随时解约的问题，而长租房则可以让租客住得更安心。《蓝皮书》调研显示，一线及新一线城市租客租房时间正在变长，已有75%的租客租房时间超3年，其中12%的租客已超10年。在面向未来的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年。
值得提出的是，随着年轻人“租购”意愿更趋理性，58%的城市租客表示通过租房结婚来完成“小家”。而在机构化长租房租客中，对租房结婚的接受程度更高，达83%。
对此，中国城市中心总工程师张国华表示，随着人口向城市群及中心城市等优势发展空间迁移趋势日益加快，规模庞大、年轻、教育程度高的“长租人”群体正在“崛起”，他们的住房观念也逐渐从“候鸟式迁徙”过渡到大城市常住。尤其是一些房价较高的城市，相比于背负长期房贷压力，长租房更易获得高品质的居住条件，极大缓解了年轻租客群体的个人经济压力。
对于住房租赁市场来说，未来租客群体的数量规模仍将会持指数式上升，对居住空间的优良品质要求也更加关注，相关住房租赁企业需要不断强化自身的产品和服务能力，为广大租房群体提供更加完善的生活条件。
创新增益租模式
出租周期最短缩至4.7天
与此同时，机构化长租房作为市场的连接纽带，在受到租客青睐的同时，也成为更多业主的选择。《蓝皮书》调研发现，当前业主群体正趋于年轻化，自如近两年的新晋业主中，“80后”占比已达32%。这些年轻业主更加理解“好房才好租”的理念，倾向选择专业化住房租赁企业进行出租托管。
机构化长租房的另一个好处就是，有效地解决了存量房资产长久以来运营效率低，存在资源闲置和浪费的情况。像自如这样的长租机构就提出了“增益租”的概念，为存量资产运营、升值提供了很好的解题思路。
《蓝皮书》中对于“增益租”是这么描述的，“业主与自如的关系从单纯委托出租，转向长期的合作共赢，收益价值从过去一笔敲定租金的“即时价值”，转向“长远价值”，这也促使自如向房屋资产管理平台迈进。”
该模式主要由长租企业与业主共同商定出租价，采用“保底收益+收益分成”的创新机制，对于老旧、毛坯房源业主更具有吸引力。自如通过装修改造提升房屋的市场竞争力，有效激活存量物业，为租赁市场供给注入活力。此外，实行委托透明化有利于保障业主的权益，形成合作共赢的局面。
在专业租赁机构的运营下，房屋的整租周期显而易见地大幅缩短，出租效率提升。《蓝皮书》调研显示，2021年全国重点城市的房屋平均出租周期为45天。以北京市场二居室为例，“业主直租”的出租周期约70天，中介的出租周期约43天，自如等住房租赁企业周期约15天。
此外，如果房屋经整体改造得到品质提升后，市场竞争力和出租效率会进一步提高。以自如的整租产品为例，配备智能家居的4.0风格的房源平均出租周期约21天，而智能家居覆盖度、居住风格美观度再度提升的“心舍”房源则为4.7天。
效率的提升自然带动了业主对于租赁机构托管服务的认可。《蓝皮书》调研显示，2016-2020年间，业主平均托管时长约4年，但寻求5年以上托管的业主比例有所提高，从2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行业这一比例仍之前持平。
从省心层面看，长租机构正在被越来越多的业主选择。这些业主在普遍曾受到“房屋损坏”、“拖欠房租”、“装修陈旧”等方面的困扰。在于长租机构合作后，不但琐事不用操心，还有管家的专属服务、定期保洁、维修服务、装配升级、线上APP等查看房屋状态等，让80%的业主表示可以更省心地出租。
北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，进入2021年，随着住房租赁市场的不断完善，对于业主而言，房屋出租已成为房屋资产管理的新方式。选择专业化住房租赁企业，不仅能更省心，更能满足租客对租房品质化日益增长的要求，其出租收益也会有更好保障。
长租行业迎来黄金十年
一方面是政策引导与扶持更加细化，另一方面是租客对于长租生活模式的接受度越来越高。住房租赁市场即将迎来规模的爆发期。
根据《蓝皮书》的调研预测，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，行业进入发展的“黄金十年”。
但在此进程中，仍会有不少难点，需各方合力共同破局。尤其是机构化长租房占比率亟待提高。《蓝皮书》调研发现，当前我国机构化长租房占比不足5%，而德国达到了22%、美国则是30%，日本最高达到80%。对比之下，我国的机构长租房市场有着更大的增长空间。
通过专业化的长租机构，加速建立更为成熟的住房租赁托管及服务体系，不仅覆盖区域大、系统服务齐全，同时能维稳租金波动，保持在租客群体合理且可接受的范围。
痛点之外，我国的住房租赁领域也有着自己独特的优势，在产品丰富程度、生活服务配套、科技与数字化能力、生活社区建设情况、租房居住体验等方面，都达到了世界领先水平。
以自如为例，提供的租赁产品包括了分散式和集中式，分散式房源的入住率超过95%。而集中式方面，自如已在全国8城管理73个集中式项目，整体出租率超98%。
在数字化赋能方面，我国的机构长租房更是处于世界领先地位，以“找房、选房、看房、签约”这一流程，对比中、美、日三国的数字化水平。目前美国租房人群主要通过中介网站、论坛、报纸、社区广告等渠道获取房源信息，日本则主要通过线下中介门店咨询带看方式，而在中国，基于互联网、大数据的运用，主流的住房租赁企业基本已实现APP移动找房、VR看房、通勤找房、地图找房等智慧找房方式。
甚至连租房合同也逐步“无纸化”，实现APP线上完成，改善了信息不透明的痛点，让出租更加安全、便捷，也对住房租赁市场的规范化发展起到推动作用。
综合国内外租赁市场发展的经验来看，秦虹认为未来10年内，通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市到15%以上，对承接租赁需求，推动行业长效稳定发展具有重要意义。
国务院参事室特约研究员姚景源也认为，在“十四五”期间，要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”是一项城市建设领域的系统性民生工程，要培育一批专业化住房租赁企业，使长租房与政策性租赁住房形成同频共振的发展格局，让广大的租房群体从“住有所居”迈向“品质居住”。
《蓝皮书》也直言，在面对未来10年的发展机遇中，住房租赁企业要秉持“长期事业”发展心态，坚持“品质先行”根本基础，以“分散式”与“集中式”并行发展的策略进行差异化布局，来满足不同的租房需求和职住平衡。(李桁)
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