“70城房价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，同比涨幅继续上升。”4月16日，国家统计局公布了2021年3月的70城房价数据。
其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
一线城市房价涨幅回落的原因是什么?房价涨幅是否已到顶点?
调控效果初显，一线城市房价涨幅收窄
“本次最大的变化是，一线城市房价涨幅确实有所收窄，这和政策严厉等因素有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
数据显示，北上广深4个一线城市的新房和二手房销售价格环比涨幅均比2月回落0.1个百分点。在2月，这4城则是历史上首次包揽了二手房价格涨幅前四。
“一线城市房价环比涨幅整体收窄，主要是调控效果持续释放下，上海、深圳价格涨幅回落带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。
例如，以往房价上涨过快的深圳，3月新房和二手房环比涨幅均处于四个一线城市末位。这也得益于2月初深圳全面二手房限价，此后深圳二手房网签量几乎腰斩，房价统计数据也出现了明显的涨幅放缓。
但与上海、深圳表现不同，广州房价表现较强，新房、二手房价格环比涨幅均扩大，且均位列70城首位。3月广州的市场热度较高，已引发调控收紧，且在4月8日被住建部约谈。
“一季度的楼市调控在一线城市效果正逐步显现，法拍房、离婚买房等诸多逃避限购的漏洞在被一一堵上。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，“同时，调控在二手房价格、学区房等维度也不断深入，调控的精细化和精准度亦在不断提升，是带动一线城市降温的重要原因。”
二线涨幅超一线，楼市热度向二三线蔓延
“3月份二线城市新房价格环比涨幅超过一线城市，是一线城市热度向二线城市转移的结果，3月份福州、西安等二线城市房价涨幅较大，仅低于广州。”许小乐表示。
数据显示，在新房方面，31个二线城市3月新房价格环比涨幅比2月扩大0.1个百分点，其中包括南京、福州、重庆、西安、昆明、郑州等城市环比涨幅较为明显。
“今年以来，不少省会城市的热度不断提升，一方面和落户政策不断放松人群流动有关，另一方面则是部分城市的阶段性回暖，包括南京、西安在内的省会城市楼市热度上涨持续的周期相对较长，调控也在不断出台，预计二季度会迎来小幅降温;而郑州等城市则是在一季度开始逐步触底反弹，属于正常的市场回暖，但也需严防市场热度过快上升。”张波认为。
在二手房方面，二线城市的热度同样不减，杭州、合肥、宁波等二线城市二手房价格环比涨幅仍位居前十名。
“二手房涨幅较大，除了还有炒作外，或也说明一手房房源是不足的。换而言之，部分一手房或依然有炒房现象，导致部分刚需购房者只能认购二手房，进而出现了二手房涨价过快的现象。”严跃进表示。
严跃进同时认为，三线城市的二手房也出现了涨幅扩大的现象，是否成为趋势还得观察，但至少得预防各类风险，毕竟受一二线城市的影响，部分三线城市的房东可能也会调整挂牌和定价策略。
调控政策井喷，住建部
值得注意的是，“3月份，70个大中城市中有62个城市新房价格上涨，58个城市的二手房价格上涨，简单计算全国70个大中城市中有87%的城市房价在3月份出现了上涨，这可以说是70城房价统计数据中的普涨纪录。”中原地产首席分析师张大伟指出。
在地产研究人士看来，房价上涨的范围依然在扩大，全面升级版的房地产调控已开启。
据机构粗略统计，截至目前，从住建部、银保监会到各重点城市，年内各类房地产调控举措已经超过150次。在“房住不炒”总基调下，各地政策核心聚焦在严查经营贷等违规资金流入、人才落户、土地供应、整顿中介等方面。
同时，今年以来，住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见。
梳理发现，这些城市基本都处于全国房价上涨前列，范围也从一线向二线乃至三四线城市扩大，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的核心城市、中心城市周边的热点城市以及中西部省会城市等均在重点监测的名单上。
“这一轮楼市升温的核心原因是信贷政策，特别是经营贷违规流入楼市，推动了楼市明显上涨。”张大伟认为。
“稳房价工作将继续，尤其是地价房价联动机制的推进，客观上对于后续房价的稳定具有积极的作用。从实际过程看，各个城市严查经营贷等工作，对于后续打击炒房需求等也有积极的作用。”严跃进称。
3月26日，银保监会办公厅、住建部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，严打经营贷违规进楼市。
目前，北上广深等多地已对违规挪用经营贷炒房的行为展开“围剿”。如，4月8日，深圳市住房和建设局等七部门发文称，“深房理”存在违法违规炒房行为，涉嫌非法集资，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。
4月份房价涨幅望放缓，但上涨依然是主流
据国家统计局的数据，一季度全国商品房销售额38378亿，同比增长88.5%。其中，住宅销售额增长95.5%。
“拆分单月数据看，3月份商品房销售额高达1.9万亿，是历史上最好的一个3月份。”张大伟表示，但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热。3月份很可能是这一轮房价上涨的高峰期，随着住建部约谈的更多城市的调控加码，4月份房价涨幅有望放缓，但上涨依然是主流。
许小乐同样认为，“3月份的房价表现可以说是‘强弩之末’，预计4月份热点城市房价上涨的动力减弱，房价整体涨幅缩小。”
贝壳研究院数据显示，4月以来，其监测的50城二手房成交量保持向下波动调整的走势，各线城市二手房景气度指数均回落，业主端市场预期减弱。
“预计在金融政策和‘双集中’政策作用下，各地调控不断收紧，二季度房价总体将保持平稳，尤其是房价环比涨幅回落现象将更为普遍。”张波说。
国家统计局新闻发言人刘爱华16日在新闻发布会上说，下一步，随着保障性租赁住房建设力度的加大，长租房市场发展逐步规范，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给新格局将逐步形成，有利于促进全年房地产市场的平稳健康发展。(左宇坤)
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