为了提高住房租赁立法质量，住建部近日发布关于《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称《条例》)公开征求意见的通知，不仅涉及备受关注的“租金贷”与“甲醛房”问题，对于长租公寓“高进低出、长收短付”等经营风险亦做出相关规定。本期思与辨就该问题进行讨论。
■ 主持人：王玥
嘉 宾：
赵嵩年(深圳大学城市治理研究院副研究员)
张继生(深圳市律师协会风险管理法律专业委员会委员)
傅子恒(市场资深研究人士，经济学博士、高级经济师)
《条例》填补了我国房屋租赁领域缺乏统一监管法规的空白
主持人：作为我国住房租赁领域的首部条例性文件，《条例》将会给住房租赁市场带来哪些影响?《条例》的亮点有哪些?
张继生：《条例》是我国住房租赁领域的首部行政法规，如果获得通过，将在全国范围内具有普遍的法律适用效力。《条例》的推出，有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化，规范房屋租赁市场。《条例》的亮点主要体现在以下几个方面：首先《条例》填补了我国房屋租赁领域缺乏统一监管法规的空白;其次，《条例》将出租人分为了个人出租、住房租赁企业以及房地产经纪机构进行分类管理，各自给出了不同的要求;第三，《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束;第四，《条例》对囤积居奇、操控房租等行为进行有效调控，对治理哄抬租金捆绑销售给出了明确的奖惩规则，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。
赵嵩年：可以预见，未来《条例》的出台一定是有利于推动租赁市场监管制度化、常态化，有利于有效规范市场秩序的，尤其是对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，同时鼓励新建租赁住房和开发存量租赁住房，多渠道增加租赁住房供应，不仅可以稳定租赁市场价格，还可以借此稳定整个房地产市场，减少非理性购房需求。
《条例》亮点如下：对出租房的装修标准和居住空间做出了规定，有效地保护了承租人的基本利益;对住房租赁企业的基本要求做出了明确的约定，针对当前出现的“高收低出”“长收短付”“租金贷”现象，用八个“不得有”的行为和三个“不得”的说明，规范了住房租赁企业相关经营活动;国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房和改造存量住房开发为租赁住房，多渠道增加租赁住房用以确保租赁住房的供应;建立住房租赁指导价格发布制度，有助于稳定住房租赁租金。
傅子恒：作为我国住房租赁领域的首部条例性文件，《条例》亮点主要体现在以下几个方面：一是《条例》回应了住房租赁市场普遍存在的一些热点关切，如个人房屋出租活动中的私自与随意分割更改房屋结构、“二房东”问题，等等。二是对房屋租赁活动中的重点利益主体进行强化约束。三是《条例》对大力发展房地产住房租赁市场，制定了若干的扶持措施，这些规定让人们看到国家调动各方面的积极性、多渠道增加租赁住房供应的希望和前景。四是《条例》对“监督与服务”和“法律责任”进行了详尽的规定，对各类市场主体的违规行为进行了详尽的约束性规定，增强了《条例》的权威性和可操作性。
稳租金不仅是市场调节问题，而且是关系民生发展的问题
主持人：《条例》第三十六条住房租赁指导价格发布制度引起热议，您认为政府建立住房租赁指导价格发布制度有助于稳租金吗?
赵嵩年：“建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息”一定是有利于稳定租金水平的。类似于基准地价以及公共租赁房基准租金的模式，建立和发布住房租赁指导价格，有助于进一步体现政府对租赁市场的导向，也有助于出租人和承租人双方对于市场基准价格的明晰，提高租金的透明度，防止出租人恶意干扰租赁价格。基准租金的定价不能太高也不能太低，既要让承租人租得起房，又能提高出租人参与的积极性。
傅子恒：这一规定体现出了政府部门指导定价、希望防止市场价格非理性大幅波动，以引导住房租赁市场健康、理性发展的思路做法。房屋租赁行为应该是建立在出租者与承租者双方自愿基础之上的市场行为，其价格也应是一种市场信号，但房屋租赁市场又涉及到基本民生的社会问题，其本身需要规范和引导，而政府作为市场宏观调控决策部门和市场监管部门，有责任进行、也有充足的政策工具和能力进行引导，以干预市场非理性行为，消除“市场失灵”问题，其工具方法涵盖财政、税收、金融、司法以及直接管制等各个层面。由此，政府建立住房租赁指导价格发布制度，是有助于房屋租赁市场稳定的。当然，政府要实现这一稳定市场的目标时，应当进行科学决策，因势利导，尽量做到前瞻性，这要求其在住房规划、建设层面就应当提前考虑问题，同时构建充足、丰富的政策工具箱，以对目标的达成提供可靠保障。
张继生：政府建立住房租赁指导价格发布制度是有助于稳租金的。稳租金不仅是市场调节问题，而且是关系民生发展的问题，无疑具有紧迫性和必要性。房屋租金与市场供需失衡有着莫大的关系，供需在其中起着决定性的作用，正常的市场价格调整是完全没有问题的。但是，房屋租金还与一些收房惜租、垄断经营，故意抬高价格、租赁市场信息不对称、操控租赁市场等因素有着直接的关系。《条例》确立房屋租赁指导价格发布制度，破解和针对的正是城市房屋租赁价格信息不透明及监管缺位的问题。
主持人：对于《条例》您还有哪些好建议?
傅子恒：应当加强信息发布平台对信息准确性、及时性进行审核的主体责任，以更及时、更准确地呈现房屋租赁信息内容，更精确地为供需双方提供信息服务。而更宏观、更长远地来看，未来更重要的应是确保《条例》的真正落地和有效施行。
赵嵩年：《条例》在落实到基层的时候，仍然有很多细则需要落实完善。例如对出租房的装修标准和居住空间做出了规定，但是具体的标准如何判断，由谁来判断需要更加细化的标准出台。租赁市场相较买卖市场更难监管，如何确定当前市场的真实租赁房源的数量、租赁交易的数量、租赁的具体信息等多项内容和方法都是需要逐步完善的。住房租赁企业具体如何监管，对突发事件如何应对等也需要有详细的规范。住房租赁指导价格如何确定，不同的租赁住房标准不同，例如有些住房是整租的，有些住房是按照不同属性的房间租的，如何进行细化指导?这些内容都是需要进一步完善的。《条例》为完善住房租赁市场建立了坚实的基础和牢固的结构，接下来的一砖一瓦仍需逐步添加。
张继生：《条例》通过后，建议尽快出台相关实施细则等可操作性规范文件，促进《条例》落地。在实施细节方面，建议能够因地制宜，结合地方现状出台地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定。尤其对于监管方面的具体措施，例如虚假租赁房源、克扣押金、哄抬租金等违规行为的管理细节要进一步明确;对于租赁市场中的创新业务，要侧重引导，既要防范长租平台“爆雷”风险，将相关资金列入监管;也要引入资本进入租赁市场，规范租赁金融产品，促进市场繁荣创新。
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