深圳楼市又火了 居民的收入可以支撑吗？

深圳楼市又火了，但要小心啊!

大家想一想，招商蛇口太子湾·湾玺，区区138套公寓，为啥三次推盘?为啥每次只推十几套、几十套?为何每次都把中介渠道用全，渠道费3个点(一套房最低的佣金就是60万)?为了准备3月7日的第一次推盘，各方渠道从2019年底就开始蓄客，自媒体大力配合宣传。

这可是疫情后，深圳第一个线下推出的新盘。惊险的一跳，头炮打不响，后续推盘和整个楼市预期，就完蛋了。但只要各方配合，加上“钱多人傻”，打不响，这是不可能的。

3月7日，新年线下第一盘，把深圳楼市投资炒作的热情，再一次激活了。但是，现在经济下行了，新经济的红利过了，不管是高收入人群，还是普通人，深圳居民的支付能力，不像2015-2016年那么强了。

现在，深圳房价已去到“7万+”。上一轮楼市回升启动前的2015年，深圳的房价只有3万元。从3万到7万，翻了一倍多。从7万再往上走，你觉得，深圳居民的收入可以支撑吗?

当下深圳楼市繁荣，没有其他原因，一是银行钱多，不管用途，进了楼市;二是疫情纾困政策，过头了。

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先复盘一下，深圳楼市之火爆

二手房价突破7万元。从突破6万元，再到突破7万元，也就半年时间　　“百万喝茶费”，重出江湖，多则百万，少则50万　　近3000万起步的豪华公寓，半天售罄、三次日光，逢豪宅，“必售罄”　　学位房，价格疯涨了20%，偏远的龙岗中心城学位房，涨到“7万+”

楼市火了，逼得政府出来调控。

近日，宝安区住建局发布通知，由于近期宝安中心区一带房价上涨太快，一些尚有新房发售的楼盘，传出收取“喝茶费”、“更名费”的说法，最高超过每套100万元。对此，宝安区一旦查实，将暂停涉案楼盘全部房源网签权限，每套10万元罚款，开展扫黑、除恶打“楼霸”行动。

百万喝茶费，有人愿意缴纳，可见房价低估到什么程度。政府限价，需求端憋得慌，百万损失，开发商怎么会放过。所以，内部人联合渠道(中介)，先把房子拿下来，然后加喝茶费以后，一套一套往出卖。

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需求端憋得慌，釜底的柴烧得旺，政府限价的盖子，怎么能盖得住沸腾的锅呢?

问题出在哪?

2019年“8.18”先行示范区，让深圳地位超然了，一跃成为全球城市，城市要重新估值了。一人升天，仙及鸡犬，房价再上两个台阶，2019年四季度房价达到“6万+”，今年一季度到“7万+”。

深圳房价，已超过京沪，成为全国房价最高的地方。网友说，这就是深圳，没有一处房产是自住的，皆为投资品。这个判断是对的。既然是投资品，买的不是当下，买的是未来和预期。未来，可以比肩香港、新加坡、纽约、伦敦。

站在未来，当前“7万+”的均价，只是个小山头。但是，光靠意淫，光靠吹牛，预期是实现不了的。

从2019年1-3季度的5.5万，到去年四季度的“6万+”，再到今年一季度的“7万+”，这是真金白银干出来的。一个做五金的小老板，刚刚买下招商蛇口太子湾·湾玺的一套房子，4200万。我说，你真行啊，生意不干啦?

小老板说，炒房、生意两不误。楼市好，就炒房，楼市不好，就搞实业。但这两年，我听到的是，越来越多的人，就像这个小老板，赚一点儿钱，就投到楼市。说的好听点儿，这叫资产配置、退缩防守;说得不好听点儿，实业很难干下去了。这4200万，大部分是从银行来的。

在深圳做生意的人、炒房的人，有几个特征：能拿银行的钱，绝不自己“掏腰包”;能拿银行的钱，绝不卖房还债。深圳的房子，就是硬通货，有了房子，银行绝对给你融资，否则免谈。

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只要能融到钱，一切问题就解决了。现在，似乎又到了2015-2016年的状态，“人傻钱多”。银行的钱很多，信用贷、经营贷、纾困贷、白衣天使贷等等。

而且，放贷速度快、利率低，财政有贴息。在深圳人的眼里，不贷不傻吗?有人问了，这些贷款都是有用途限制的，用于疫情后给中小微纾困的啊?是这么个理儿。但有了房产抵押物，银行还管你钱用到哪里?

上海也一样。笔者咨询上海媒体朋友，近期，上海的各大银行，都在推销贷款：

信用贷，工行50万额度，建行23万额度，年利率4.8%　　经营贷，房产抵押，利率低至4.35%，比房贷利率4.75%还要低40个基点　　税费贷(买卖房产的税费)，利率3.5%，与公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万。　　房产中介费，可以刷信用卡。

也就是说，现在你在上海买房的话，从首付到按揭，从税费到中介费，基本全部可以贷款搞定，自己真不用拿多少钱出来。

这样，你就可以发现，为什么近期楼市又火了，这是因为有了杠杆的支持。说实话，现在深圳和上海这么高的房价，没有杠杆的支持，是根本涨不起来的。

有人问，这一次楼市回升，又是从深圳、上海、北京开始，是不是又一轮楼市回升，开始了?

我觉得，要想开启一轮楼市回升期，非得杠杆大力度、持续的支撑。大家想想，上一轮周期(2015年)启动时，北京、上海、深圳的房价只有3万元，现在到达7万元了，翻了一倍还多。

但是，大家的收入，有翻一倍吗?没有!疫情过后，很多人的收入会下降，甚至工作都没有了，哪还有能力买房。另外，高科技、互联网、金融业的高红利期过了，高收入人群也没那么多了。所以，在当下7万元房价的基础上，要再上一个台阶，没有杠杆的扶持，这是不可能的。

但是，湾玺，区区138套公寓，三次推盘，各方中介费了老大劲。可见，高收入真没那么任性了。而且没有杠杆的持续扶持，房价上涨不可持续的，大家要小心。(李宇嘉)

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