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售楼处来人了 房子又要被炒上天了吗?

2020-03-17 08:52:15 来源:国是直通车

售楼处来人了

2020年3月14日,江苏南京,无人机拍摄的南京新街口附近的高楼大厦、城市街景。中新社发 贺友保 摄

最近跟”抢”字有关的消息一点不少。

朋友圈里有人在抢口罩,中签一次能买10只;各省在“抢猪”,有地方引进一头种猪给予2000元现金奖励;面对疫情威胁,外国人在抢购厕纸、面包;还有一些人,他们已经开始戴口罩排队抢房了。

日前,深圳一豪宅项目开盘当日售罄。据媒体报道,这个项目均价4000多万,有17套别墅,开盘仅几秒钟就被抢空。3月初,该项目推出的70套商务公寓也快速售罄,当时有“土豪”戴着口罩前往认购,后该项目被紧急限流。

土豪的世界难懂,排队抢房可能仅是个案。

不过,上个周末,北京许多售楼处也开始热闹起来。据透露,包括长安九里、金茂国际社区等项目,都已经开始出现排队进售楼处的现象。

停摆近两个月的楼市似乎开始蠢蠢欲动了。房子又要被炒上天了吗?

楼市2月“摔了一跤”

大跌这个词其实很少跟楼市扯上关系。但今年前2月房地产市场的多项核心指标却很符合这一描述。

房地产开发投资:从2019年的同比上涨9.9%,俯冲而下,降至2020年1-2月份的同比下跌16.3%。

图片来源:国家统计局官网

图片来源:国家统计局官网

商品房销售面积和销售额:从正增长和微跌,双双下落至同比下跌逾35%。

图片来源:国家统计局官网

图片来源:国家统计局官网

房地产企业到位资金:从去年全年的上涨7.6%,摔至下跌17.5%。

图片来源:国家统计局官网

图片来源:国家统计局官网

房价、地价同样双双回落。

今年2月份,70个大中城市中,只有21个城市,也就是三分之一城市新建商品住宅价格环比上涨。就在一个月前,房价环比上涨的城市数量还有47个。

上一次房价上涨城市数量这么少,还是在2015年5月份,那是本轮楼市刚刚启动上涨行情之时。这意味着2月份,新房价格上涨城市数量创下57个月新低。

二手房市场“摔”得更厉害。2月份,70个城市中,二手房价下降的城市有48个,上涨的城市只有12个。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进统计,2月份70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.1%,系58个月来首次下跌。

土地市场同样收缩明显。

1-2月份房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,下降36.2%。

简单计算,前2月,全国土地均价为4029元/平方米,同比下跌9.8%。

经过2016年底以来的一轮楼市调控,主要城市房价涨幅不断收窄,但多数城市仍然保持升势,房价“普涨”态势未改。而2月楼市在疫情影响下的大幅调整可能打破这一局面。

当然,投资、销售、房价、地价等数据下滑主要源于疫情带来的市场停摆,这些都是短期影响,未来房地产会持续低迷还是出现V字型反弹?

这首先要看政策。

调控会放松吗?

中央对楼市政策的态度已经十分明确:房住不炒;不把房地产作为短期刺激经济的手段。

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇16日重申,房住不炒的定位没有改变。近几年,房地产市场总体平稳,特别是稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。此外,他再次强调:“不把房地产作为短期刺激政策,这也是明确的。”

在此之前,央行、财政部、国家统计局等多个部门反复强调了房住不炒等调控基调。

这些都传递出一个信号:“房住不炒”不是说说而已。地方可以因城施策,但大面积、大幅度的调控松动是不被允许的。

新冠肺炎疫情发生后,房地产市场受到冲击,定向为房地产企业纾困,减少违约等一大批扶持政策被放行。但目前来看,一些力度较大(如涉及调整首付比例)或者引发舆论波动的松绑政策要么被地方主动撤回,要么被证实并无此事。

如:河南省驻马店市提出将公积金贷款购买首套房的首付比例由30%降至20%。但不久后,当地被河南省政府约谈,政策也被撤回。

广州市“取消公寓限购”也经历了松绑政策“一日游”,政策出台次日即删除了相关内容。

网传调低首付比例的湖州银行、工行绍兴分行、建行深圳分行等均否认进行房贷政策调整。

海南省近期则“逆势”收紧调控,提出新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度,“下架”了实施26年的商品房预售制度。

各种迹象表明,地方松绑楼市的政策空间并不算大。

但这并不意味着房价反弹动力全无。

上周,极其罕见的情况出现了:十几个国家股市集中经历暴跌熔断,原油、比特币、黄金等资产遭遇恐慌性抛售,全球金融市场海啸。

美联储15日宣布,紧急降息1个百分点到0%至0.25%之间,并启动7000亿美元量化宽松计划。

2008年以来,美国几轮QE叠加国内房地产刺激政策,被视为推动中国楼市在过去几年快速上涨的重要因素。其背后原因可以简单总结为:流动性注入房地产,导致房价进一步上涨。

同策集团首席分析师张宏伟认为,资金面的过度宽松市场无法消化,伴随着国内货币政策的宽松,后期的市场流动性必然会寻求增值保值的渠道。而目前,房地产投资回报仍然比其他大部分行业稳定且高。

于是2020年美国启动新一轮QE之后,中国房价可能因为市场流动性宽裕而进一步走升。

售楼处人来了,房价会涨吗?

之前各大房企炒的火热的网上卖房,似乎并没有多少人真正买账,但是售楼处重新开放之后,确实吸引了一大波戴口罩的看房者。

山东一位房企区域负责人表示,其所负责的售楼处重新开放之后,到访量很大,不少人都是带着口罩看房。2月底的客户到访量已经超过了去年最高峰,特别是别墅类产品很受市场关注。

此外,北京、南京、深圳等多地也曝出不少售楼处人流加大,出现复苏迹象。

二手房市场也正在恢复。贝壳研究院首席市场分析师许小乐透露,近两周重点18城链家二手成交量环比分别增加了89.7%、64%,增速较快。和去年同期3月的小阳春对比,重点18城市的链家二手成交量恢复至去年同期水平的30%以上,新增房源已经恢复至去年同期水平的60%左右,新增客源(主要来自线上)已经超过去年同期水平,前期堆积的需求较为强劲,随着线下活动的恢复,预计未来成交量将会出现增长。

不过,他认为,短期市场的快速回暖不会带动价格大幅上涨。

目前的供需关系依旧较为缓和,新房库存高达5.3亿平方米,二手市场节奏依旧很慢,2019年重点城市房源成交周期均在100天以上。市场的回暖是短期累积需求的释放,不足以改变市场的供需力量对比。

从更长的时间看,随着疫情影响的持续减少,市场或会沿着前期稳定的曲线前进。(庞无忌)

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责任编辑:FRT136

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