“真没想到，这么大的房企竟然会为了几万块钱认购款故意拖了我半年多。说好的无理由退房，最后却成了买卖双方无休止的争吵。”在南方日报记者面前说起去年的一次退房经历，张先生至今仍一脸愤愤不平。
在每年“3·15”国际消费者权益日到来之际，有关买房的各种痛点堵点问题，照例成为住房消费者热议的焦点话题。在历年的央视315晚会，针对楼市的投诉总能登上各类问题的前三。其中，消费者反映突出的不外乎是拖延交楼办证、质量安全堪忧、配套设施缺位、随意擅改规划、退款百般刁难、物业管理混乱等房地产行业人士耳熟能详的老问题。下面，南方日报记者结合近期的市场调查和南方+客户端的报料信息，为读者和网友们梳理分析当前楼市普遍存在的买方六大痛点问题，并提出相关维权建议供大家参考。(冯善书)
痛点1
拖延交楼办证
不管对首次置业，还是对改善居住的人来说，买房都称得上是人生的头等大事，也是家庭消费中最大的支出之一。二手房中介小李告诉记者，大多数顾客在买房之前都会做好全流程的考虑，每一步计划都少不了深思熟虑。因而他说，“楼市最大痛点就是拖延交楼办证，这不仅会打乱买房者的计划，甚至直接影响到其后续的工作变迁、婚姻生育和子女教育等问题。”
2月28日，一名买房者通过网络平台询问某龙头房企开发的XX时光住宅5座的预售证下发问题。佛山市禅城区住房城乡建设和水利局随即在3月3日提醒该买房者，该期住宅楼当时暂未提出办理预售许可申请手续，建议谨慎购买。
事实上，交易不合法、工期不顺、手续不全、资金紧张等原因都会客观上造成开发商拖延交楼或延期办证。而贪心和粗心则是买房者惹上这类麻烦的症结所在。春节期间，某消费者就颇显自豪地告诉记者，其通过关系从广州某大型开发商那里买了一套位置和户型都非常好的商品房，尽管预售证还没有发下来，他仍然一次性向开发商缴纳了数十万元的认购款。
在此提醒消费者，哪怕销售顾问描述的优点再多、给出的条件再优惠，也不能忽视查实双方交易的房屋标的是否合法，项目投资建设的手续是否齐全。否则，很有可能会为自己的大意而付出巨大的时间或金钱代价。
痛点2
质量安全堪忧
今年2月，广州市住房和城乡建设局在网上披露，针对业主前期投诉，该局去年对黄埔区知识城某龙头企业开发的一处楼盘项目进行抽查，结果发现楼盘项目既无地基基础相关验收资料与检测记录，也未进行氯离子检测，混凝土表面还存在麻面等质量缺陷。为此，黄埔区住建局要求开发商等有关单位对所有在建单体建筑进行整改与检测，安排专人做好业主咨询、答疑和相关资料的查询工作。截至目前，项目所有质量问题已整改完成。
在房地产行业，与房屋质量有关的纠纷问题一直是业主投诉的焦点。尽管一座楼盘的建成和验收，需要经过多个不同部门的监管，然而在现实交易中，房屋质量不合格的问题，依然无法杜绝。从地基到主体结构，从外墙到内饰，从水电安装到走廊设计，曾经被南方日报和南方+曝光的房屋质量问题可以说五花八门。特别是近年来，国内房企掀起新一轮规模竞争，一些龙头企业也采取高周转的方式来加速扩张。过于追求投资开发的效率，必然就会放松对质量的管控。因而，消费者在看房的时候一定要打起十二分精神，最好邀请建筑专业人士陪同把关，签订交易合同的时候一定要明晰双方的责任义务，以防开发商遇到问题时推卸责任。
痛点3
配套设施缺位
在竞争日趋白热化的房地产市场，开发商为了加快新盘的成交进度，往往会投其所好地在教育、交通、医疗等方面提前做好各种“华丽”的配套。这里边不乏那些后期变现不了的“空头支票”。承诺的配套，最后落实不到位，这在广告法上是虚假宣传，在合同法上属于欺诈行为。不过，如此明显的道理，现实中业主却往往很难维权。对开发商来说，卖的是一套房屋，但对消费者来说买的是一个家。如果没有完善的配套设施，小区建得再漂亮，你也不会觉得方便舒服。
近年来，广州、东莞和佛山等地有关楼盘配套的投诉纠纷一直比较多。譬如，广州天河、荔湾、黄埔等区业主反映较多的是开发商承诺的名校资源未落实的问题。有部分后来在政府的监管介入下得到妥善解决，但也有个别最后则不了了之。在高周转的模式下，企业普遍表现得急功近利，因而，在卖楼广告上通过夸大其词和搞虚假承诺来吸引买家的方式并不奇怪。关键的是，消费者自己要留个心眼，尤其是涉及教育、交通等主要配套的销售承诺，一定要多方查实。实在无法核实的，最好让开发商在白纸黑字上做出承诺，明确违约的赔偿责任。
痛点4
随意擅改规划
老王前年在广州中新知识城某大型楼盘买的一套高层住宅，去年终于交了楼。但让他颇为不爽的是，原来几栋高楼中间规划出来的中央花园，在楼房售完后居然被开发商强行建起了一座三层的商业综合体。这是一起典型的开发商在交易完成后通过擅改规划实现利益最大化的行为。虽然买了这几栋高层的业主们都表示很生气，有的甚至通过投诉和起诉方式要求开发商恢复原状，但最终事情还是不了了之。
不管是把绿地改成门店，还是改成车位或其他任何公共设施，只要改变了交易之前开发商和售楼部正式宣传的那份规划设计图纸，其结果都涉嫌非法侵犯了业主的利益。像这样的违反销售承诺的现象在当前楼市中可以说层出不穷，买房者要想维护自己的合法权益，只能在交易之前与卖方签订有明确约束条款的买卖合同。千万不能因为对方是国有房企，或者是龙头房企，就可以不用合同来加以约束。对于自己预感到很可能实现不了的承诺，一定要让开发商以白纸黑字的形式写进合同里边，以后出了纠纷才拥有维权的法律依据。
痛点5
退款百般刁难
2019年12月底，由于某龙头房企开发的中山市东区某大型楼盘早已清盘。但是，一名买房者通过12345政府服务热线向监管部门投诉，其2019年6月8日提出无理由退房申请，到投诉当天已经过去7个多月了，该公司虽然将其认购的位于十九栋2703房的住宅转售给了他人，但对其申请的认购房款却一直拒不退款，这是否涉嫌一房两卖?后来当地的住房和城乡建设局告诉他，该局并未收到这套住宅的购房申请资料。工作人员还要求其提供双方原来签订的《认购书》等证据，表示若情况属实，该局将会把这套房源纳入限制交易名单，以保障双方权益。
从法律上来讲，这位先生有关退房、退款的诉求，属于他和开发商之间发生的一起房屋买卖合同纠纷。所以，工作人员建议他与开发商遵循民事合同处理原则协商处理，如果协商不成，再通过法律途径解决。不过，靠打官司来要回退款，显然是一条时间和经济成本非常高的维权之路。有些开发商正是抓住大多数消费者耗不起时间和金钱的心理，千方百计想通过扣压订金和认购款的方式来提高自己的经营杠杆。这当然是一种不负责任的行为。对于买方来说，买不买这套房，一定要提前想好，就算很多房企为了冲业绩都提出了“无理由退房”的承诺，但钱进了别人的口袋，要想拿回来却并不容易。
痛点6
物业管理糟糕
由于对物管公司的管理服务水平不满，深圳市罗湖区金洲花园小区业主一直在通过各种渠道依法维权，直到今年年初，业主仍然在投诉物业专项维修资金未缴交、原公司至今未退出物业管理区域等问题，引起当地住建部门关注。事实上，早在2019年1月24日，罗湖住建局已责令金流物业限期退出金洲花园物业管理区域。由于该公司逾期未退出，该局2019年5月5日再次责令金洲物业退还逾期所收取的物业服务费，并启动按月处以5万元罚款的行政处罚程序。但是，由于业主一直未选聘新的物业服务企业，金洲物业至今年初仍未完成交接。
多位业主向记者透露，买房最怕遇到糟糕的物管企业，因为业主群体数量多、人员复杂，要走正规法律程序换掉一家不合格的物业管理公司并不容易。南方产业智库此前做过一项网络调查，60%的被调查对象均反映对所在小区物业不满意。由此可见，买楼不能只看房屋建得好不好，日后由谁来提供管理服务也很重要。实践证明，选择品牌知名度和美誉度较高的大型物业管理公司，遭遇恶劣维权纠纷的概率相对要小。
记者观察
房企线上销售“搏杀”
但别忘了遵守游戏规则
新冠肺炎疫情导致房企纷纷抓住网上卖房这根“救命稻草”，纷纷上马在线销售平台。事实上，多年以来网上卖房一直不算成功，但在疫情之下，各家也只能硬顶上。为了吸引客源，不少售房平台推出折扣优惠，并辅以“无理由退房”“成交给佣金”“注册拿奖励”等看上去十分诱人的举措。
这些看上去很实惠的举措，会不会再一次成为套路和手段?从春节至今笔者梳理的情况来看，有些问题仍然值得关注。尊重市场规律和游戏规则是起码的要求，不尊重规则，用一些看上去很“鸡贼”的套路和把戏忽悠消费者，最终受损的还是自己。
如果多看几家房企的线上售房措施就会发现，房企有“认购金”的制度，少则1000元，多则5000元，如果想要买房，这笔钱需要通过在线平台进行缴纳，将心仪的房源锁定，等到签订合同缴纳首付房款时，这笔认购金将被用来抵扣房款。
是不是很熟悉?其实这就是人们熟悉的定金，不过与线下购房时选房定金动辄几万元相比，线上购房的认购金并不算多。
其实，不论是定金还是认购金，采取的策略都是相同的——一方面，数额不算多，对于有心购买的买家而言只是“洒洒水”;另一方面，如果没有明确“专款专用”的规定，这笔钱实际上是进入了开发商的口袋，积少成多、聚沙成塔，钱可以先用于项目周转。
在“快周转”模式下的今天，房企对资金有着巨大的需求，为什么有些开发商会要求“定金不退”?恐怕正是因为钱被征用了。即便如今房企们纷纷表示认购金可以全额退，但如果你没有买房，最终这笔认购金相当于一笔“无息借款”给了房企，而认购金能不能按时退款，流程是否复杂，在疫情解除前，都是未知数。
“打折”和“佣金”都是这次线上售房的关键词，给出巨额优惠，同时还采取成交奖金和推荐成交佣金的制度，希望给购房者一种“买房很省钱”“买房还能赚钱”的感受。
从表面上看，这些都是房企让利引客的手段，相比价格让利带来的损失，开发商更害怕的是新建的房子没有如期卖出去，而疫情的影响也导致楼市成交几乎陷入“封冻”的状态，加快出货和销售回款，才能最大限度地挽回损失。
毕竟建房、卖房都要成本，且开发商因为开发项目一般都会承担高额的负债，一旦现金流紧张，大型房企依靠强大的资金实力能够撑过去，顶多是财务数据变得不好看，而中小房企就很容易出现资金链断裂、楼盘烂尾、开发商倒闭的“多米诺骨牌效应”。
事实上，不论是折扣还是佣金，与此前看房时销售人员话术中的“再不买就涨价”一样，都是在增强意向购房者的危机感。毕竟所有的开发商都不会宣传永久打折，而是会明里暗里地设置高折扣和高佣金的期限，“再不买优惠就没了”“再不买就拿不到那么多佣金了”这样的话是不是和“再不买就涨价”有异曲同工之妙?
已有网友发帖称又有开发商玩起了“先涨价再打折”的套路，尽管这些信息真实性未知，但类似的打折套路以前也出现过，而有关成交佣金因为各种原因未能兑现的问题也屡见报端。所以对于购房者而言，面对折扣和佣金的诱惑，仍要打起精神，提高警惕。
以往，除部分大型企业外，鲜有房企会推出“无理由退房”，因为这与房地产行业大宗交易的属性，交易流程的复杂性，以及开发商快周转模式和加快销售回款的策略相违背。但在疫情影响之下，宣布“无理由退房”的房企多了起来，与“无理由退房”异曲同工的“降价补差价”措施亦是如此。
其实，宣传“无理由退房”的最终目的是打消购房者对于买后降价造成损失的顾虑，从而增强购房者最终决策的信心——你看，不用去管房价是涨还是跌，哪怕你只是心情不好有点反悔，这房子也能退不是?
不过，此次疫情期间，房企们的“无理由退房”并不是一个长期选项，而是有期限的。时间长的，从签署合同开始直到收楼入住，这数月期间都可以退。但时间短的就不敢这么承诺了，所以我们看到了一些房企的无理由退房期限是50天、30天、10天，甚至7天。
“后悔期”那么短，恐怕根本未到签订商品房销售合同的阶段，所以也不能叫退房，充其量是退定金。与此同时，即便是真的要退，让开发商和销售顾问把原已收入囊中的房款、已经算入的业绩和本已拿到的成交佣金吐回来，退房者面临的复杂流程和退房阻力可想而知，纠纷就这样来了。
所以一旦推出“无理由退房”，房企就必须拿出真正的诚意和足够的资金储备，用以应对可能出现的情况，并辅以完善的机制和高效的执行力予以兑现。更要拿出应有的诚意，说退就退，否则这样的政策不出也罢。(葛政)
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