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王丽新
冰冻三尺非一日之寒，楼市回稳也不可能一蹴而就。从政策的顶层设计到各地“因城施策”的实质性落地，再到整体融资环境的改善，直至销售市场回稳，需要一个较长的传导过程。这期间，房地产行业面临诸多实际困难和阻力，仍需勉力前行。
2023年是全力拼经济的关键期。在笔者看来，房地产行业需从保交楼、稳销售、稳信用和稳投资出发，只有谱好这四部曲，才能带动产业链上下游企业经营回归正轨。
第一步重在全面落实“保交楼”。这不只是对民生的呵护，更是稳定信心的“压舱石”。过去一年，中央层面多次强调“保交楼、稳民生”，推出2000亿元专项借款和2000亿元再贷款，为“保交楼”护航。地方层面，设立专项纾困基金、优化预售资金监管、返还未动工项目土地款等精准政策频出，对出险企业、问题项目实施差异化管理。2023年“保交楼”依旧是必须坚守的底线，仍需通过各种政策、金融等手段，进一步破解资金难题，尽快督促停工项目全面复工，保证问题项目顺利交付，消除购房者担忧，修复市场信心。
引导市场信心回暖目标之下，各地“因城施策”仍有优化空间，这不只是满足居民合理住房需求，更是促进市场尽快回稳的重要工具。从年初聚焦降利率、降首付，到支持高端人才、三孩家庭等新增群体购房，释放增量需求，再到下半年放松限购、限售、限贷城市逐渐扩容……优化政策层层递进。2023年，一线城市及强二线城市调控政策不排除进一步放松的可能性，弱二线以及三、四线城市仍需适度激活居民购房需求，比如部分城市有望全面取消限购，或各地继续创新政策工具，引导市场销售回稳，并适度“保温”。
若要力促房企销售端回稳，资本市场要更好地发挥作用，努力改善行业的资产负债状况，这不只是稳房企信用，更是防止出险房企增加的“防火墙”。从“三箭齐发”支持房企融资到允许房企借壳上市，再到股权融资预案的完成，“因企施策”改善融资，所需时间有短有长。2023年，监管层或可考虑新的举措，进一步丰富融资工具箱，比如在引导解近渴的资金快速入场的同时，加快推动AMC进场、债务重组、以股抵债等多种增资化债模式在实操层面落地，让一部分高财务杠杆或出险房企有序出清，减缓未出险房企偿债压力，同时让另一部分优质、稳健型房企有机会投资扩表。
随着后续房地产信用风险不断化解、头部稳健型房企得到资金支持，将带来信用修复。当行业迎来曙光，“稳投资”就刻不容缓。在房地产行业这个复杂的产业链体系中，牵一发而动全身，但不意味着立竿见影。即便2022年年末利好房企发债、融资等重磅政策接连出台，但对房企投资端产生效果仍需时间。不过，在2023年销售回暖之前，地产商需抓住获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的“窗口期”。
正所谓“把钱用在刀刃上”，暂停拿地只是应对行业风险的谨慎之举，不投资并不意味着存货去化周期会变短，反而会导致现金流难以改善。若想熬过寒冬，企业需要进行资产换仓，加快退出“小而散”的城市和项目，把钱投在高能级城市的优质土地上，以期经历缩表阵痛之后，规模与ROE(净资产收益率)可以实现正相关。此外，稳健型房企若有余力，需把握好当下股权融资重启的窗口期，加快实施并购重组，助力行业从加快风险出清向“稳投资”过渡。
2022年，房地产行业大开发时代落幕。值得期许的是，2023年楼市虚火褪去，房地产行业或将迎来新生。
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