中国又一位商界大佬，以地产的姿态收割农业项目，10年100个小镇

在江浙说起绿城，无人不点赞称奇，许多人都以住绿城的房子或者享受绿城的物业服务作为自己身份的标识；同样的地段，绿城的房子都会比普通房产贵上几千一平方。

绿城的创始人，是中国房地产届的一位教父级的人物——宋卫平。后来他又成立了蓝城生活服务集团，布局新的事业版图。

最近，他用一个乔布斯式的发布会，宣告了他的“理想小镇”计划。

小镇在中国

12月3日，“小镇在中国”发布会在杭州云栖小镇举行，鲜少露面的宋卫平一改原来坐讲台发言的方式，而是全程站着，洋洋洒洒阐述了自己的小镇梦想。

外界评论，这个风格分明就是地产版的乔布斯。

宋卫平宣布在未来的5-10年做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边，这样的小镇并不只是地产开发，而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

绿城小镇

宋卫平提到的小镇是这样的：距离市中心30-50公里，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里。在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

宋卫平将以绿城农业作为产业引擎，建设富有地方特色的大型农业基地，将当地及周边农民就地转化为现代农业工人。也就是说，城里人可以在乡村玩转创意产业，农村人可以就地成为现代农业工人，消除城乡二元对立。

宋卫平放出豪言：“要在十年内建造100个小镇，实现一万亿的销售额。”

小镇与农业有什么关系？

“小镇另外一个非常重要的作用是城市和乡村的链接。小镇项目，大概会有80%与农业有关联。我们做小镇，一个非常重要的出发点和目的，就是通过小镇带动周边的农业、农村、农民这个‘三农’问题的解决。”宋卫平说，如果一个人的动机可以分解的话，农业动机占到他做小镇动机的60%，他想通过探索城镇化，带动中国新一轮农村改造。而这些小镇的购买者，有很大部分是因为他们对农耕的兴趣。

——这大约就是一个地产教父版的“再造故乡”吧！

笔者的理解是，接来下的一波居住消费升级，将会使得很多富人搬出城市融入自然居住，特别是第一批退休的有钱有闲的人（此趋势，与许多欧美发达国家现在的情况一样，居住在市中心的不一定最有钱），而在城市郊区的小镇项目正是天然的好去处。在这里，农业将发挥它最大的价值，不单单是提供食物所需，而是环境的再造、生活情趣的配套。

小镇的农业项目，会吸纳大量的本地农业产业工人，解决就业，创造财富。

▼在马斯洛的需求层次理论中，人的需求分为五个层次。当前的农业生产大部分在满足最底两层的需求，而小镇农业满足的是更高需求。

多年前就开始布局农业，试错

早在2012年，绿城就启动了现代农业开发公司，第一个项目就放在宋卫平的老家——嵊州，种植面积6000亩，辐射面积约4万亩，产品类型覆盖果类、蔬菜、水稻、油菜、水产品、茶叶、畜禽。第一批产品首先面对绿城业主服务。

2014年，绿城物业成立了绿城精选项目，以自有产品的基础上整合全国优质农产品，给业务提供农产品宅配上门的服务，有天猫旗舰店、有app……

后来又成立了蓝城农业，种黄桃，种植甜橘柚……

这几年绿城的农业项目，外界褒贬不一，毕竟一个房地产公司来做农业，虽然有钱有资源，干得总归漏洞百出。但是，当小镇梦想抛出的时候，你会发现，所有的农业布局，即使全部失败也值得，因为都是为了这个终极地产理想来做提前试错的。

农业的价值最大化，或在农业之外

一个大型农业综合体项目，投资10亿，如果要纯靠农业生产的利润来收回成本，简直是天方夜谭！国家把农产品价格调控得死死的，生产的风险也极高，投入产出不对等。

但是一旦注入地产要素，满盘皆活！因为一旦有人住进来，农业就不单纯是生产要素，而更重要是生活要素，是提升精神生活品质的手段，而这一点却是无价的。

农业小镇的价值大得惊人！一旦人住下来，那么所有吃喝拉撒都会和这家公司有关，银行要入驻进来，快递要入驻进来，购物要入驻进来，服务要入驻进来……这分明就是一个世外桃源版的小社会啊。

如果农业还是从零起步，自然是很难的，但是地产商用“小镇模式”来?“收割农业综合体”，将农业的价值最大化；而且国内相当一部农业综合体，基础虽好但运营状况不佳，正好给小镇做配套了。

▼笔者见过无数农业综合体中的别墅，除去是否违建不说，大部分都是有房子没生活，只有周末有生意，平时很冷清。

空说无益，我给你举实例吧

蓝城正在开发的小镇已经有10个，包括乌镇雅园、杭州桃李春风、莫干山观云小镇、杭州春风长乐、上海崇明岛小镇、春风江南、嵊州越剧小镇、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风。

其中，杭州春风长乐，就是浙江物产集团多年前屯着的一块风水宝地，曾经开发过农业项目，后期中断，如今终于在和蓝城的合作中发挥价值。

▼长乐林场是一片美得令人窒息的原生林场,无数次入选“杭州十大不为人知的秋色秘境”,被称为“上帝打翻的颜料瓶”

还有，你看着“成都多利桃花源”这个名字，是不是似曾相识？对了，这个项目就是蓝城与国内有机农业的先行者——多利农庄联合开发的项目。

基本模式应该是原有农业项目出地和出农业配套，蓝城集团操盘，共同开发。

“农业+地产”这个局，地产公司们早就布了多年

笔者曾经走访过杭州另外一家地产公司的农业项目，早在2008年左右就在杭州郊区圈下万亩良田，手笔大得惊人。

圈地时，规划的是农业项目（否则拿不下这么多地）。2013年，农业项目用去了几百亩土地，但说实话看不出有什么农业项目，只是有点开心农场、儿童游乐、垂钓餐饮之类的休闲设施。少量种植水稻，也只是返租给农民管理，不足为道。

当时我曾惊讶地问负责人，这么大的土地，才这么点效益，如何持续运营？

他笑笑，后期有大用途，但是土地必须早些拿，否则就没有了。

是的。先用农业名义，把土地拿下来，以后再想各种办法审批，或拿附近农民的宅基地，或用设施用地指标建木屋，或把建设用地合法化，最后打造集地产、养老、休闲、农业一体的小镇综合体，应该就是这些地产大佬们早早布下的局。

有争议，但是方向已经明确

江浙一带，地少丘陵多，无法形成规模化种植的效应，也就很难靠生产形成足够吸引人的回报。但是土地却是稀缺资源，特别是在地产人手里，将其转化为富人生活小镇的时候，应该是价值最大化的一种方式了吧。

此种模式，笔者在山东也曾见，将设施建设用地建好房屋之后，售卖使用权，然后配套送旁边的农业用地给业主做菜地。公司可全权管理种植，业主也以乐享其成，此种产品一经推出很受欢迎，特别是对那些退休了的有土地情节的富人来说。

据说，该项目第一期很火，全部售罄，但第二期开发被政府叫停，目前还处于政策红线边缘。