估值160亿美金的“二房东”生意，你看得懂吗？

房价飙升，调控新政出台，做个“二房东”也不错。

推荐指数：★★★★

阅读时长：全文4700字，阅读时间预计 5 分钟。

推荐理由：孵化器、联合办公、商务中心……黑马哥猜你很可能分不清这些概念。众创空间又是什么东东？为何Wework为何估值160亿美金？联合办公的商业逻辑是什么？黑马哥带你一探究竟。本文系企业盒子创始人&CEO范宇（微信ID：qiyehezi168）给i黑马的投稿。

“这地以前就是个饭馆，稍微改造下就可以了，价格合适，一个4人间办公室报价才3000元/月”

说这话的，是某创业社区的王老板，以前在中关村做苹果配件生意的他，从海龙鼎好大厦的旧业态清退，嗅到了商机，在西三旗低价格盘下了一家半死不活的饭店，也做起了“众创空间”的生意。

“众创空间”一词，最早于2015年1月28日由中央文件第一次提到，来源于政府号召的“大众创业，万众创新”。其最初的本质就是孵化器，但现今含义已大大延展。

其实国外并无“众创空间”一词，或严格的对标，此类空间在国外的存在的形式主要有四种：

1、Rocketspace，YC等为代表的孵化器，专注于高科技创新与未来独角兽的孵化；

2、以500Startups为代表的加速器，数量极少，只占硅谷地区孵化空间的5%左右；

3、 Wework为首的联合办公（co-working space），在最近的一次由联想弘毅资本领投的4.3亿美元融资完成后，已估值160亿美元；

4、还有一种相对较少，也比较有趣的“创业社区”模式，如“1010社区”，可理解为国内共享办公和You+公寓的结合体。

在中国，随着以优客工场，P2，纳什空间，方糖小镇等众创空间为代表的崛起，引来的辩论与争议也络绎不绝，有人欣然投入，有人怀疑唱衰。在今年初（2016）的全国科技工作会议上，中国科学技术部部长万钢披露，据保守统计，全国各类众创空间已超过2300家，科技企业孵化器、加速器2500多家，共计约4800家。当然，这只是在官方登记在册的数量，实际规模远超于此。

下面我们从如下几个层面，为读者解读国内的“众创空间”：

众创空间到底是什么？

较为官方的定义是：众创空间是指为创业者提供包含工作、网络空间、交流与资源共享空间在内的各类创业场所，为创业者提供低成本、便利化、全要素的创业服务平台，并开展社会化、专业化、市场化、网络化的特色创新创业服务，是合法注册的独立法人。

这个解释未免有些高大上，为了让读者更易理解，我们用一个音量条来进行比喻：

Min：音量条的最小处为孵化器，重商业模式为投资孵化优质的创业项目，一般投资数十万元占股10%以下，顺便提供实体的办公场地，也是为了帮助项目在初期最薄弱的时候快速成长，场地一般免费或收取极低的费用，项目最多可在场地里孵化3-6个月，即启动下一轮融资，成功便可出孵，以此循环往复资本投资的经营主线。由于其核心为筛选优质的初创项目与投后管理，故难以规模化复制，批量扩展。典型代表为创新工场，车库咖啡等，经营多年，阅项目无数，但无需更多的物理空间。

Max：音量条的最大处为商务中心，在很好的地段（各城市CBD，中心广场），装修精良，商务风浓重，即租即用的高档办公室，最小单元按办公位/月出租，价格不菲，服务为简单的接收快件，电话传真等。知名的商务中心如世鳌国际，雷格斯等老牌巨头，也已遍布全球。

Medium：音量条的中间处即为联合办公，简单而言就是“整批零租”的模式，将旧厂房，超市，传统商业等地产整块大面积租下，进行改造，装修为可拎包入住的独立办公室或开放式工位，对外出租，价格适中，既不像孵化器的免费场地也不比商务中心高端昂贵。同时，联合办公运营商会注重对入驻企业的服务，但大都为第三方的服务商引入对接。在此之上，联合办公空间更强调“商业社交”，会经常性的组织各类活动，如讲座，公开课，节日party等等。

联合办公以其标准化的经营模式，空间位置灵活可选（高大上的写字楼，老旧厂房，亦或地下室均可），运营方式可复制，容易形成较大的规模，不难想象wework遍布全球的办公场所也在只经历了5、6年的发展时间。

严谨起见，以上提到的国外与国内所有情况，我们统称为“空间运营商”，即基于实体物理空间进行各种业务或场地经营的服务提供商。当然如上所提到的比喻，只是简单的以经营模式划分，没有孰优孰劣之分，因为现在很多的空间可能会兼备多种功能为一体，复合经营，很难严格区分定义其为某一种模式。

但可以清晰的看出，单纯打“创业”牌无疑是步履艰难的，毕竟创业者与初创团队数量有限，相比较而言，联合办公是其中较为可行之路，毕竟有前辈Wework的160亿美金估值对标。

另一方面，我们从客户分类的维度来划分不同空间的受众，以期读者对不同类型如下图：

160亿美金-Wework为何估值那么高？

联合办公本质就是共享经济，共享经济的概念近年来被炒的尤为火热，大家熟知的Uber，滴滴，Airbnb等巨头都是共享经济的杰出典范，其实共享经济不仅仅是简单的打个车，订个房间，其主要可分为如下三种模式，

1、以产品为中心的模式

用户可通过共享使用某物品，但无需要拥有它（例如房子、汽车等），典型代表如Airbnb、滴滴拼车等。

2、再分配市场的模式

把一种某人暂时不需要的物品转移到另一个需要它的人手中，例如二手市场，有些转移是免费的，或进行物物互换。典型代表如PP租车，闲鱼等。

3、协作型的模式

拥有共同需求或者利益的人聚集在一起分享或者交换例如时间、空间、技能、知识等无形资产。典型代表如Wework、在行、UGC领域等。

不难看出，Wework或者说联合办公空间，即为典型的协作型模式的共享经济，所以也可以称之为共享办公。当然，其高估值绝不是简单的因为共享经济，后面的诸多因素我们简要归纳几点分析如下：

1、以美国为代表的发达国家，整体的经济比重以第三产业为主，一般而言，服务业占比GDP达到70%-80%或以上，我国该比重为50.5%（2016年初政府工作报告数据），仍有很大差距，即发展中国家大多以资源、劳动密集型产业为主。而发达国家以知识、科技密集型产业为主导，这就自然产生了数量庞大的依靠知识与技能为生的自由职业者。据美国最大的风险基金KPCB的报告指出，以自由职业为工作的在美国约有5300万人口，约占总人口的34%，而到2020年，这个数字将会上升至40%。这些自由职业者，正是共享办公空间的完美用户。

2、美国城市与商业的发展相对较为平衡，除去纽约，曼哈顿，硅谷等超级IP，不乏有大型企业分布在各州县，经常可以看到某行业著名巨头坐落在xxValley，xxTown。商业的分布式，很多大公司的外派机构，子公司，乃至一个部门都会选择这种灵活的共享办公入驻，试想在你所住的城市中，1、2个街区外就有很好的拎包入住办公室，谁不想省去交通的时间与成本呢？

3、美国等发达国家的商业基础设施平均发展水平较高，在进行共享办公的改造时，前期耗费的成本相对较少，据统计在每家共享办公空间的平均开业成本上，国内是400万元人民币，而国际是10万美金左右。

4、文化上，西方社会对social（社交）的能力尤为看重，从小就会安排孩子参加童子军露营等活动，所以对很多公司在一个屋檐下办公接受度颇高，同时很容易也很愿意结识新朋友，Wework每周五的BeerDay非常符合老外的have a drink and make friends的习俗；另一方面，美国存在一大批愿意为品牌与价值付费的中产阶级。

谈完上述这些，可能有人会说，你忽略了最重要的一点，就是美国的办公楼房租都很贵，Wework价格便宜，所以才广受欢迎。确实记得在一次与金沙江创投朱啸虎老师对话中，他也指出，联合办公就是二房东买卖，Wework能火起来，就是因为美国的房租太贵。

故笔者特意仔细研究了一下美国的商业地产租金，从第三方地产机构披露的数据来看，全美CBD写字楼在2015-Q3，平均年租金约为$29.61美元/平方英尺（1平方英尺=0.09290304平方米），约合5.8元/㎡/天，其中纽约的租金最高，为$59.9美元/平方英尺，折合11.8元/㎡/天，基本与北京的平均租金持平（331.6元/月/㎡，数据来源：高力国际市场分析报告2016.4）。

所以对比国内一线城市，不能简单的判断Wework的成功就是因为其价格便宜，毕竟相比上述租金，wework从350美元-750美元/月的租金（14~28元/天/㎡），溢价一般都在30%-50%，有的地区相比周边办公楼甚至溢价70%以上。

但针对小微企业与初创团队而言，按需（按工位）所租还是非常划算的，Insight杂志为我们提供了一组统计数据（全球联合办公与传统办公室的价格对比，4个工位办公室vs 55㎡办公室）：

以北京中关村地区为例，4人办公室$101,111/年 = 1411元/月/工位；而如果按传统写字楼租赁为$39,090/600平方英尺/年 = 12.87/天/㎡；作为对比，我们不用表中的55㎡办公室，按一个4人办公室加上会议室等面积≈40平米（10平米/人国际惯例）计算，则需15447元，折合3861元/人/月。

如此，不难看出Wework的盈利核心，虽然换算成平米数价格昂贵，但对于中小微企业而言，还是相当的划算。

小结：绝佳的地理位置，舒适轻松的环境，丰富的活动与社交，高性价比的租赁模式，这些都是成就了Wework的核心因素。

传统写字楼的转型之路，为什么会是联合办公？

首先我们先看两组数据：

1、截至2015年底，全国实有各类市场主体7746.9万户。2015年全国新登记注册企业443.9万户（96%属于小微企业），平均每天新登记企业1.2万户，比2014年增长21.6%。2016年截至7月份，新增企业数量已与2015年同比持平。

2、商业地产供给量持续增加，2015年全北京市的写字楼供给量约为560万㎡，2016年预计新入市面积55万㎡，预计至2018年，仅北京地区商业地产的供给量比2016年将翻番。

可以看到，小微企业数量与商业地产供给量均在攀升，对于增量供给而言，出路无非有3种：

1、改变产品性质，比如现在的很多传统商业的变革，融入了IP，社群等内涵；

2、降价促销，当然这最不可能发生，会引发一系列连锁反应；

3、产品升级，也就是习大大提倡的“供给侧改革”，苹果卖不掉没关系，可以改果汁，做苹果派。

显然对于商业地产如此庞大的市场存量，产品升级是最佳出路，而联合办公这种业态模式，正是写字楼（商业地产）目前可见的最佳产品升级方式。

同时，随着社会分工的颗粒化，垂直化，专业化，大公司将会越来越少，笔者认识的不少朋友已开始从大公司离开自主创业，或尝试自由职业，更多的中小微企业将会诞生，这些以第三产业为主，知识、服务、科技型引导的中小微企业，正式联合办公庞大的受众群体。

联合办公会如同水、电、网络一样，成为未来商业生活的标配吗？

很不幸，是的。

办公服务是巨大企业服务市场中的一个领域，如同生活中的水、电、煤气，互联网公司所需的云服务一样，是必需品也是基础服务。几乎所有此类基础服务都有2个共同的特点：

1）刚需，只要开公司就需要办公室（乔布斯也不能一直坚守在车库里）；

2） 微利，水电煤气永远不可能让老百姓消费不起，Amazon的云服务，其最低价格曾经有过1.2美分/小时，因为其电费成本约为1美分/小时（算上折旧与人工，不赔钱就不错了）。

经过市场教育，未来的联合办公将会逐渐成为商业社会的标配，成为基础服务IAAS层（Infrastructure As A Service），但如同其利润会持续降低，作为联合办公的空间运营商，最终比拼的就是运营效率，谁的运营做的好，成本控制低，谁就正盈利并活下去；反之，高成本的粗犷运营肯定会造成负利润并最终崩塌，如同现在的廉价连锁酒店行业一样。

未来在IAAS层之上，一定会出现相对应的PAAS层（比如为空间运营商提供设计、装修、桌椅，绿植等等），SAAS层（管理软件，企业服务）与之配套发展。

结语

未来，越来越多小企业会走进联合办公，享受其带来的便利，当企业人数在4、50人以下的时候，你会发现自己租办公室并进行装修是件及其不划算的事情。未来，每个地铁站出口可能都会遍布数家联合办公空间供你选择，而你需要的就是挑选你最喜欢的位置与空间风格，然后全身心投入到你的工作中去。这一切，都将是大势所趋。