夏季达沃斯解码中国房地产去库存

夏季达沃斯解码中国房地产去库存

据新华社天津6月27日电(“新华视点”记者翟永冠、邓中豪、方问禹)正在天津举行的夏季达沃斯论坛上,作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点。“新华视点”记者调查发现,至少已有28个省区市出台去库存相关方案,效果初步显现。但不少与会专家认为,目前中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出,全面推进去库存任重道远。

去库存成效初显

公开资料显示,自2015年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来,至少已有28个省区市出台相关方案。

——去库存时间表和路线图明确。安徽提出,要用3年左右时间,消化安徽全省商品房库存2500万平方米。江苏要求到年底各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月；到2018年底,各市去化周期原则上控制在18个月左右。

——鼓励农民进城买房成为各地政策“标配”。在广西,明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房,每套享有1万元补助；山东则提出对城镇首次购买住房的农民给予财政补贴、税收减免等支持,加快落实户籍制度改革方案,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农村转移人口举家进城落户。

——财税补贴与信贷宽松“齐上阵”。福建省提出,居民购买首套房的商业性个人住房贷款,最低首付比例可按20%执行,金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。新疆提出,要全面实施交易契税财政补贴政策,在落实中央政策的基础上,对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴。

——库存房屋改变用途得到“突破”。山东支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼,改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地,支持房地产企业适应市场需求,调整产品结构,将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、文化地产等,并享受有关政策优惠。

“地王”频出不利于去库存进一步推进

参加天津达沃斯论坛的多位业内人士认为,尽管多地在去库存方面已有实质性举措,但完成目标仍需突破多重阻力。

专家认为,房地产库存包括已建成的商品房待售面积、在建未售面积以及待开发土地面积形成的潜在供应量,如按三者总量计算,按照2015年销售速度,全国房屋库存需5年以上才能消化完毕。

天津房地产协会副会长徐保满等认为,房地产去库存的难点在三四线城市,尤其是人口净流出的中小城市。

国务院发展研究中心房地产研究室相关专家认为,按照2015年的销售速度,在计入施工面积和待开发土地面积的情况下,一线城市去库存周期大致为2年7个月,二线城市是4年5个月,三四线城市为10年8个月。

另外,据记者了解,相比住宅,许多城市的商业用房和写字楼去库存压力更大,部分城市按照2015年的销售速度,办公楼和商业营业用房去库存周期或在10年以上。

南开大学滨海开发研究院副院长周立群认为,目前在天津、广州、成都等城市,均出现商业地产存量过大、去化较慢的情况,“商业地产库存实际上才是‘难啃的骨头’。”

不少与会专家认为,各地“地王”频出也在扰乱去库存政策执行。今年以来,北京、上海、南京、苏州等一二线城市“地王”频现。同策咨询研究部数据显示,今年1至5月,一二线城市出现39个“总价地王”、81个“楼板价地王”,许多地块楼面地价高于周边房价,“面粉比面包贵”屡见不鲜。

中国房地产协会副会长胡志刚认为,一些城市“地王”频出严重扰乱市场预期,不利于去库存的进一步推进。

去库存效果不理想影响宏观经济

与会人士认为,房地产去库存效果不理想,对宏观经济发展产生多重负面影响。

达沃斯论坛嘉宾常州天合光能董事长兼首席执行官高纪凡、TCL多媒体制造中心副总裁蔡劲锐认为,部分城市房价攀升,“逆去库存”化明显,进一步挤压实体经济发展空间；同时商业地产库存高企、许多中小城市去库存进度太慢,也影响了房地产业的健康发展。

专家认为,推进去库存应进一步坚持因城施策,因地制宜。天津住宅建设发展集团有限公司总经理康庄认为,应进一步完善中央管宏观、地方为主体的差别化楼市调控政策,该去库存的坚持去库存,库存不足房价高涨的还应增加土地供给“补库存”,“避免胖子瘦子一起减肥,有病没病一起吃药”。

同策咨询研究部总监张宏伟等专家建议,要规范土地市场,稳定市场预期,实施差别化的土地供给,规范国企拿地行为,并且督促地方政府部门加强楼市调控,加强对“地王”地块的投资开发监管,防止出现囤地和烂尾。

中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为,部分城市房价过快上涨,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑,需逐步缓解地方政府对土地财政的依赖,真正通过人的城镇化去库存。

而对于去库存“硬骨头”的商业地产,专家则建议应聚焦于在建商业地产项目,防范市场波动导致停工甚至烂尾风险,防止因为房企资金链断裂引发的区域性系统性风险,同时出台专门政策加快商业地产去库存,管控好土地供应,使城市发展规划真正符合客观发展现实。

(参与采写:付光宇、韦慧)