北京调控两年 商住房由买卖转向租赁

“3·26”调控两年 商住交易降九成、价格降三成 　　过去两年内，北京商住房交易几乎停滞，业主期待解套，经纪人放弃买卖业务

2017年3月26日，北京发布了比住宅更严厉的商住限购政策，有购房资格的个人须全款购买二手商住房。

对于手握商住房的业主来说，2017年的3月26日，是一个刻骨铭心的日子。至今为止，市场仍是“冰冻三尺”，即便价格大幅回落，仍然是变现难。

2017年3月26日,北京市发布了比住宅更严厉的商住限购政策，二手房房源个人可以购买，但需要有购房资格，并且需全款购买。

从“3·26新政”开始的两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%。中原地产研究中心统计的数据，用“暴跌”来形容一点也不夸张。在市场的大数据之下，那些区域市场、商住业主、经纪人的感受更加真切地反映了市场现状。

中介经纪人

一年卖一套，放弃买卖业务

北京商住房市场最重要的转折点是2017年，用北京大兴经纪人李向好(化名)的话来形容：“对于之前火得不能再火的商住市场，我们现在的态度是‘放弃’。”据中原地产研究中心数据显示，在过去2年，北京商住房合计网签167亿元，但在调控前2年，高达1943.99亿元。从单月数据看，目前，商住公寓单月签约几百套，这两年，套数低的月份仅为20几套，但在调控之前，每月都在数千套，甚至单月接近万套。

一家门店去年仅成交一套商住

李向好在2016年大学毕业后进入房地产经纪行业，他经历过市场交易的高峰时期，不过，那是在2017年之前，更多的时候，他看到的是市场下降直至平稳。

在“3·26新政”出台之后，李向好所在门店主要是处理因为没有购房资格而退房的事情。2018年一年的时间里，整个门店只卖了一套商住房。2019年至今仍未见起色。李向好说：“对于这样的市场形势，只能是放弃。”

商住房活跃于2011年，是指将商办用地上的商业办公房改建成住宅。当时受住宅限购及住宅高端化的影响，一些被抑制的投资需求和刚需进入了商住房市场。商住房一般总价较低，在200万以内，这样的低总价使其投资属性强，当时交易也异常活跃。

据李向好了解，之前购买商住房的大多为投资客，时而会出现一起买几套房的客户。但在“3·26新政”后，商住市场犹如踩了“刹车”。

李向好说，大兴有一个业主，2013年用80万元买的商住房，去年急着用钱，90多万元就出手了。加上装修等费用，算下来持平就不错了。他认为，如果有购房资格，又能付全款，现在应该是商住房抄底的时候。

新京报记者了解到，这个去年90多万元出手的房子，目前有业主的报价约为115万元。而这个房子在2017年最高点时，能卖到160万元。

中原地产研究中心统计数据显示，目前，二手商住房的价格平均下调超过35%，部分房源甚至价格跌幅超过45%。

商住房由买卖转向租赁

因为商住房现在价格低，很多业主因此不急于出手。“半年内能遇到一个卖房的。不仅房源少，买家也少，平均下来，一个月能遇到一个咨询商住房的客户。”李向好说。

事实上，在去年上半年，商住房有企稳的趋势，但是一些低总价的限房价项目入市后，不仅影响了二手住宅市场，还把部分商住房的客群“抢走了”。商住房限购政策对个人购买的资格要求严格，而且不能贷款。现在大兴商住房的总价一般在100多万元，能够全款买商住房的人，都有能力在大兴购买限房价项目。李向好认为“能买住宅的人，不可能考虑商住房。”如果是他本人，也会考虑买住宅，除非有办公的需求。

因为交易难达成，商住房的交易几乎停滞，所以北京二手房买卖交易是以住宅为主。“大多数商住业主都将房子转向租赁市场。目前，在租赁市场，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至与住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金价格高于商住房。”李向好说，这两年大兴商住房的租金上涨挺快。

以商住房集中的天宫院为例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金为2400元，到了2017年底，几乎达到了3000元，现在则在3500元左右。

中原地产首席分析师张大伟认为，商住的持有价值在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

据李向好介绍，相同的租金，大兴的商住房均价为2万元/平方米，住宅却在4万元/平方米-5万元/平方米之间。

对于未来的商住市场，包括李向好在内的很多经纪人都认为取决于政策放松，但短期内，政策放松的可能性太小。

新京报记者 袁秀丽

业主

期待卖掉商住，用做住宅首付

“就像从头到脚浇了一盆冷水!”苏勤(化名)对2017年3月26日这一天记忆犹新。正是在签约的前一天，赶上“3·26新政”出台，苏勤的商住房没有卖掉，换住宅的计划化为泡影。直到现在，苏勤感觉自己像是一个被装在套子里的人，什么时候能够解套，还不得而知。

商住房变成“鸡肋”

苏勤来北京十多年，目前在一家文化机构工作，她目睹了近十年来京城楼市的风云变幻。

2013年的夏天，苏勤由于社保中断，不够五年连续社保，无法购买北京住宅。于是，苏勤选择在朝阳区北苑附近购置一套不限购的商住新房项目，57平方米户型，总价160万元左右。

当时，外地就有“认房又认贷”的政策传闻，为保险起见，这套商住房是以苏勤婆婆的名字购买的。

2017年春节刚过，北京盛传商办类住房将全面限购。因为社保满五年了，而且眼看着孩子也快到了入学年龄，苏勤夫妇萌发了卖商住、换住宅的打算。

春节后，苏勤就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。2017年3月20日，苏勤刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万的价格出售，购房者付了40万定金，就等着3月27日，她的婆婆从外地乘飞机来北京签约。

然而，从2017年3月17日开始，北京调控政策持续加码，密度和力度大大超出了苏勤的预期。粗略算下来，当年从2017年3月17日到3月27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、商住限购等，紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。

在苏勤的计划里，因为名下没有房贷记录，卖了商住房换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元就能买下总价700万元的住宅。万万没想到的是，2017年3月26日傍晚时分，等来的却是商住限购的消息。“没想到正卡在了这一节点上。”苏勤无奈地说。

买住宅计划搁浅

面对突如其来的商住限购，苏勤很无奈，心里不是滋味。“机票都买好了，就差一天，特价机票也不能退了，人也不用来了。真没想到，会遇到如此戏剧性的一幕。”

苏勤说，她十分理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格，想退房时，她也就答应了。

“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出现交易空当期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调。

受北京商住新政影响，让苏勤的换房计划戛然而止，不过，苏勤很快恢复了理性。她决定如果卖不了房，就继续留着，随时观望政策。“计划赶不上变化，也许处理的最佳方式，就是以不变应万变。”

政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，如今的商住公寓市场依然难言起色。

现在苏勤最关心的问题是，她的商住房要标价多少卖掉，才够缴纳下一套普通住宅的首付。而要是商住房卖不出去，她也无法换房改善居住条件。

“眼看着孩子一天天长大了，我不知道什么时候才能换房，也不知道是否还能买到喜欢的房子。”苏勤无奈地说，建议在商住房纳入住房限购套数认定范围以及明确商住房居住配套规范的前提下，可以对二手商住房适当放开购买资格，在一定程度上降低刚需入市的门槛，毕竟购买商住房的，不一定是投资者，还有很多是刚需。(张晓兰)

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